不動産の売却を遠方からおこなう方法について！その流れや注意点も解説

相続した不動産が自宅から遠い立地である場合、定期的なメンテナンスが大変なうえ維持費もかかってしまうため、できるなら売却したいといった方は少なくありません。
しかし、自身が現地に行けないといった状況では、どのように売却を進めていくべきでしょうか。
ここでは遠方から不動産を売却する方法についてやその流れ、また注意点について解説していきます。

遠方の不動産を売却する方法について

せっかく親から土地や家屋などを相続しても、その場所が今住んでいるところから遠方にあるとすれば、管理が難しく、維持していくのも大変です。
そのためそのような物件は売却の方向で考えていくわけですが、ネックとなるのはやはりその距離で、遠いがゆえに売主としては頻繁に通えないわけです。
しかし、不動産の売買では一般的に買主、売主、そして不動産会社などの仲介業者の3者が現地で立ち会い、売買契約を結ぶことが普通です。
理由としてはその物件の所有権の移転時期が、契約の締結をおこなうタイミングではなく、売買代金を全額支払ったときに移転するためとされているからです。
これは、売主が不動産を引き渡し、買主がその代金を全額支払うという双方の義務を同時に履行する目的があるため、このようなルールが存在します。
しかし売主が遠方にいるためなかなか現地へ赴けないケースもあり、もし売主が立ち会いに参加できない場合、売買契約はどうなるのでしょう。
その場合の方法としてまず1つめに挙げられるのが、契約書の持ち回り契約と言わるもので、これは売買契約書を3者の間で郵送し合って契約がおこなわれます。
最初に仲介業者が契約書の原本を作成し、それを買主へ郵送、買主はその内容を確認したうえでその書類に署名と捺印をして、手付金の振り込み後に売主へと郵送します。
そして郵送されてきた原本を売主が確認し、同じく署名と捺印をして、さらに手付金が振り込まれていれば、これを仲介業者か買主へと返送するわけです。
この場合の契約成立は、売主が署名捺印をして返送した時点となり、もちろん郵送ではなく仲介業者のスタッフに手渡しをした場合も同様にその時点での成立となります。
ただし、この方法は基本的に3者が直接会わずに行うもので、売主が立会いなしでの契約を受け入れることが前提となります。
2つ目の方法は代理契約で、現地の近くに親戚が住んでいる場合や、比較的近くにいる知人などに売買契約を代理でお願いするというものです。
このとき代理権委任状が必要となり、その委任状に記されている内容に限って代理人は売主に代わってその権利を行使できるわけです。
つまり代理権委任状にはその委任する範囲をこまかく記載しておかなければならず、またその際の責任についても代理人ではなく依頼者である売主が負うようになります。
3つめの方法は司法書士への依頼で、司法書士は売買契約の専門家であり、なかには売買契約の手続きだけでなく不動産登記の異動までおこなってくれるところもあります。

遠方から不動産の売却をおこなうときの流れ

遠方にある不動産の売却をするときの流れについてですが、まずおこなうのが査定で、これは自分で調べる方法と不動産会社などの宅地宅建業者に依頼する方法とがあります。
自分で調べる方法としては路線価や固定資産税評価額を参考にするものや、レインズマーケットインフォメーションの利用などがあります。
ただ景気や市場の動向などにより不動産の価値も変動するため、正確に把握したい場合は現地の不動産会社など宅地宅建業者に査定依頼するのが良いでしょう。
こうして宅地宅建業者が決まれば、次はどういった媒介契約を結ぶのかといったポイントに移っていくわけですが、ここには大きく分けて3つの媒介契約があります。
まずは一般媒介契約があり、これは複数の宅地宅建業者に仲介が依頼できるといった契約内容で、また依頼者自身が買主を探してくるのも認められています。
ただ複数の業者に依頼するため、その業者が本腰を挙げて販売活動をおこなってくれるとは限らず、また進捗状況についての報告義務もありません。
次は専任媒介契約で、こちらは複数の業者に依頼できないもので、依頼者が買主を探して取引する点については可能となっている契約方法です。
一般媒介契約と違い、その物件を1社で扱うため、比較的積極的に販売活動をおこなってくれ、その進捗状況についても2週間に1度以上おこなうといった義務があります。
そしてもう1つの契約方法が、専属専任媒介契約でこちらも1社との契約となりますが、依頼者が買主を見つけてくるのは認められていません。
ただほかの契約と比べ販売活動は積極的におこなってくれ、進捗状況についても1週間に1度以上と頻繁なため、依頼者としては安心して任せられる方法です。
こうして仲介業者による販売活動がおこなわれ、その後買主が現れると、現地にてその買主と会い、売買契約を締結するといった流れとなります。
このとき売主が現地へ赴けない場合は、あらかじめその売買契約書を仲介業者から郵送してもらい、署名と捺印をした後、売主へ郵送するなどして契約を結びます。
売買契約の締結が終われば、決済と物件の引渡しへと移っていきますが、このときももし立ち会えないのであれば代理人や司法書士に依頼してください。

遠方から不動産を売却するときの注意点について

遠方にいて、所有する不動産を売却したいときに問題となるのがその距離で、仕事などの都合もあり、売主として現地に行くのに時間がかかるわけです。
つまり現地への訪問は必要最小限に抑える必要があり、そのためには事前にしっかりと計画を立て、そのスケジュールに沿って物事を進めていかなければいけません。
そのときの注意点としては、売却までの期間を設定する点で、そのうち売れれば良いといった姿勢であれば、仲介業者も本気で動いてくれないのです。
査定から売却までの期間を設定したら、次はどのタイミングで現地へ行くのかを仲介業者任せではなく、自主的に決めて売却への積極性をアピールしてください。
そうした売主の姿勢を見て仲介業者もしっかりと動いてくれ、進捗状況の報告も蜜におこなってくれるようになり、そこに互いの信頼関係が生まれるのです。
次の注意点としては、買主や仲介業者の担当者と対面での打ち合わせができないため、誤解や微妙な認識の違いが生まれるといったものです。
オンラインや電話での打ち合わせも有効ではありますが、その場合、どうしてもその場の空気感や温度差といったものが分かりにくくなります。
遠方で難しい状況ではありますが、なるべく現地にて対面での打ち合わせをおこなうのが理想で、オンラインなどでは伝わりにくいニュアンスの確認をおこなってください。
また仲介業者との契約においての注意点として、一般媒介契約は避けるといったものがあり、専任媒介契約か専任専属媒介契約での契約が必須となります。
一般媒介契約と専任系の媒介契約との違いは報告義務の有無で、一般媒介契約の場合はその都度、依頼者から仲介業者に問い合わせなければいけません。
その点専任系媒介契約であれば、こまめに活動状況の報告が入ってくるため、今後の対策も立てやすく、計画の見直しなど販売活動の修正もしやすくなるのです。

まとめ

遠方から所有する不動産を売却するとき、代理人を立てて交渉していくのが現実的と言えます。
しかし売主が現地へ顔を出さないのも問題であるため、予定を調整し、どこかのタイミングで買主や仲介業者、代理人と現地での顔合わせが必要です。
気持ちの良い取引をするためにも、そこは必ず押さえておきましょう。