リースバックとは？買取価格と家賃の相場を解説

住宅の低金利が何年も継続する日本ですが、今後の世界情勢の変化に伴って住宅ローンの金利が上昇する可能性が高まりつつあります。
ローン返済の負担を軽減するために、自宅を売却しながらまとまった現金を手に入れるリースバックを活用して、ゆとりある暮らしを実現させてみませんか？

リースバックの買取価格の相場はいくら？基準となる要素とは？

自宅を売却しながらも、同じ自宅に住み続けられるリースバックとはどのような仕組みか、不動産会社に買い取ってもらった場合の価格の相場はいくらなのか、気になる点を解説します。

リースバックとは？メリット・デメリット解説

リースバックとは、不動産会社に自宅を売却しますが、その後も今までどおり自宅に住み続けることができる仕組みを意味します。
買い取られた自宅はリース契約を結び、入居者となった売主が大家である不動産会社に毎月リース料を支払っていきます。
メリットは、自宅を売却することで住宅ローンを完済したり、売却しても自宅に住み続けられたり、融資に頼らず資金を得られるなどです。
自宅を売却したといっても、将来的にリース契約を解除して自宅を再購入することも可能なため、老後や教育資金の確保などの目的で使用されることもあります。
デメリットは、買取価格が普通に売却するよりも低くなったり、リース契約には期限の定めがあることなどが挙げられます。
また、住宅ローンの残債額よりも買取価格が下回る場合には、支払いに困窮してしまうことが予想されるため、利用することができません。
現状のままローンを払い続けるか、リースバックを利用してまとまった資金を手にするか、ご自身の今後の暮らしに何が適しているかをシミュレーションしてみると良いでしょう。

買取価格の相場が通常よりも低くなりやすい理由

リースバックの買取価格は、普通に売却するよりも低くなる傾向がありますが、その理由にはリース料と利回りが深く関係しています。
一般的に、買取価格の相場は普通に売却した場合の60～80％ほどとされており、それは不動産投資でよく見られる利回りを織り込んで考えているからです。
利回りとは、不動産投資による年間の見込み収益のことで、どれくらいの収益をその物件から得ることができるかを判断材料の1つにしています。
売主側が損をしているかのように聞こえてきますが、実際にはリース料を抑えることにも繋がっているため、お互いが損をしないラインを見極めているのです。
また、買取価格を決めるには地域の流動性や築年数なども挙げられ、ある程度の築年数があるほうが価格の下落が起きにくいと評価されます。

リースバックの家賃相場！金額を決定する計算式を解説

通常の賃貸物件と扱いの異なるリースバックでは、どのようにしてリース料である家賃が決められているのか、一般的に用いられる計算式を解説します。

リースバックの家賃を算出する計算式を解説

自宅の買取価格は利回りとその後のリース料である家賃の金額によって決まるように、家賃も買取価格によって左右されます。
毎月の家賃は「自宅の買取価格×利回り÷12か月」の計算式によって算出され、自宅の状態や住宅ローンの残債額などを参考にして決められます。
たとえば、2,000万円で買い取った自宅を6％の利回りでリースバックした場合、2,000万円×6%÷12か月で、月々10万円です。
しかし、高い金額で買い取られた場合は同じ利回りでもリース料は高くなり、2,500万円×6%÷12か月で月々12.5万円です。
このように、リースバックの家賃では通常の賃貸物件と違って金額を決めるプロセスが異なるため、周辺の家賃相場は参考にしません。
では、支出の負担が軽減しないのではないかと考えられますが、住宅を所有している場合、家賃や住宅ローンのほかに固定資産税や都市計画税などの支払いが生じます。
自己所有ではなくなるので、各種税金の支払いが0円になるのであれば、リースバックによって金銭的な負担は軽減すると言えるでしょう。

家賃相場が通常の賃貸物件よりも高い理由とは？

各種税金などの支払いがなくなるとはいえ、通常の賃貸物件に比べると家賃が少々高い設定にされるケースが多いのは、どうしてだと思いますか？
それは、住宅ローンの残債額を上回る価格でなければ利用できないという理由があるため、買取価格は自然と高額になり、比例して家賃が高くなるからです。
不動産会社が買取をおこない、その後は売主が入居するための賃貸物件として運営していくため、住宅ローンで設定した抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権を抹消するにはローンを完済する必要があるので、不動産会社が買取をおこなう際にはローンを一括で完済できる金額が考慮されます。
このように、通常の不動産売買とは目的が異なるため、周辺エリアの売却価格とはズレが生じ、参考にはできないでしょう。

リースバックの家賃を抑えるためにできることとは？

ある程度の相場があるリース料ですが、今後の暮らしに負担とならない金額に抑えるにはどのようなことができるか考えてみましょう。

自宅を売却する際に金額を引き上げすぎない

家賃を決める要素となるのは、利回りや築年数などが参考にされますが、もっとも影響があるのは自宅の買取価格です。
前項でも比較したように、不動産会社の利益となる利回り率が同じであっても、買い取った価格が高くなるだけで家賃は高くなります。
2,000万円で買い取った物件を利回り6%で算出した場合、毎月のリース料は10万円ですが、2,500万円で買い取った場合には12.5万円と、月に2.5万円の差です。
家賃を抑えるには、基準となる買取価格そのものを高くしすぎないことが、結果的に月々の支出額を抑えることに繋がります。
一時的に現金資産を増やすには効率の良い方法ですが、その場限りの利益を追求すると、あとから困窮してしまうことも考えられるため、じっくりと検討すべきでしょう。
不動産会社に今後のライフプランを含めて相談し、暮らしに困らない金額となるよう、素直に実情を伝えることが大切です。

将来的に買い戻しのプランがあることを伝えておく

リースバックの家賃を算出する計算式があることでわかるように、家賃にはある程度の相場があるため、安易に安くすることはできません。
しかし、将来的に自宅を買い戻す予定があるなど、不動産会社にとってプラスになる情報があれば話は変わります。
買い取った物件をそれ以上の価格で将来買い戻したいとの希望があり、現実的な資金計画がある場合は、交渉して家賃の金額を抑えることも可能です。
相場はあくまでも目安の1つであり、計算式も算出方法の1つというだけで、必ず従わなければならないものではありません。
不動産会社によって金額の算出方法や、どの要素を重視するかは異なるため、ご自身に有利な条件を提示する不動産会社を選ぶと、希望を叶えやすくなるでしょう。
ただし、確実に買い戻しができる、希望の価格で買い取れるなどと明言する不動産会社は悪質な可能性があるため、契約条件に何が含まれているか、しっかりと確認することをおすすめします。

まとめ

社会や暮らしの変化に伴って、一時的に現金資産を必要とするときが訪れる可能性は誰にでもあり、悩みすぎて相談できなってしまうケースをよく見かけます。
現状の家計を立て直すためだけでなく、将来の暮らしにもゆとりを得るにはどのような方法があるのか、不動産の専門家に相談してみてはいかがでしょうか。