賃貸経営者が知るべき入居審査の重要性！見極めるポイントとは？

厳しい入居審査では入居者を増やせないが、審査を緩めればトラブルを引き起こす入居者が入ってしまい、さらに大変な思いをするでしょう。
賃貸経営をするうえで入居審査が持つ重要性を確認し、審査ではどこに着目すべきか、何を見極めるべきかを知れば、賃貸経営を恐れることはありません。

賃貸経営における入居審査の重要性を考える

賃貸物件の入居の可否を問う入居審査は、入居後に起きる可能性のあるさまざまなトラブルを未然に防ぐ役割があるため、その重要性は高いと言えます。

入居審査は何のためにおこなっているか？審査の重要性とは？

入居審査の重要性は、経営する賃貸物件が効率良く運営できるかの鍵を握っていると考えれば、決して疎かにはできないものだとわかります。
近隣住民や同じ入居者間でトラブルを度々起こす、家賃滞納や家財を置いて夜逃げするような相手に大事な物件を貸したくないでしょう。
トラブルが起きれば、対処や問題解決に動き回らなければならなくなり、ほかの入居者はその間不安な暮らしを余儀なくされます。
入居者にとって住まいに不安を持つことは生命を脅かされる恐怖に等しく、退去を申し出られてしまう可能性が高まるでしょう。
入居者には周囲とトラブルを起こさず、穏やかに暮らしてほしいものですが、そういう方だけを入居審査で見極めなければなりません。
しかし、審査基準を厳しくしすぎれば入居者が決まらず、緩めすぎればトラブルを持ち込まれる可能性が高まるため、そのバランスが重要です。
管理会社に物件の入居希望者からの問い合わせや案内を任せている賃貸経営者も多くいらっしゃいますが、入居審査の最終判断は大家にあります。
自分が所有する物件に誰を入居させるか、それを決める最終的な決定権は、所有者である大家が負う重要な仕事です。

もっとも恐ろしい家賃滞納リスクを未然に防ぐ審査の重要性

賃貸経営にとってもっとも恐ろしいのは空室が埋まらないだけでなく、入居者の個人的な理由により家賃滞納されることです。
賃貸経営を考える際、空室を埋めることが第1の目標ではありますが、こちらから働きかけることで解決できる問題であれば、いくらでも対処することができます。
しかし、家賃滞納をされてしまうと、新たに入居者を募ることもできないし、今いる入居者を退去させることも難しく、大家からはどうすることもできないのが現状です。
日本の法律では住んでいる方を守る法律があるため、多少のトラブルや家賃滞納などでは入居者を法的に退去させることができません。
このようなトラブルを未然に防ぐためにも、リスクの高いと判断される入居希望者を入居審査の時点でお断りすることが重要です。

賃貸経営で必須の知識！入居審査で見るべきポイントとは？

安定して長く住み続けてくれそう、周囲とトラブルを起こさずに暮らしてくれそうな方を見極めるためにおこなう入居審査では何を確認するべきか、見るべきポイントを解説します。

入居審査の基本ポイント！職業・年収のポイント

審査の基本は、家賃を安定して支払い続けられる収入があるかどうかを確認しますが、そのポイントとなるのが職業と年収です。
職業では、安定した企業に長く勤めている方であれば、今後も同等の収入を得るだろうと予想され、家賃滞納のリスクは低いといえるでしょう。
個人事業主やフリーランスの場合には、収入が不安定である可能性が高いため、1年の年収額だけでなく、月によって収入額に差があるかどうかをよく調べる必要があります。
年収では、その金額で家賃を支払い、一緒に暮らす家族全員の生活が困窮しないであろう平均額を超えているかどうかがポイントです。
家賃の目安は年収の25%といわれており、その金額を超える物件への入居を希望されていたり、一緒に暮らす家族の人数が物件に対して多すぎたりする場合には、家賃滞納のリスクを考慮します。

連帯保証人のポイントは3親等以内の親族か？

基本的に連帯保証人となる方は、入居者から見て3親等以内の親族とされていますが、これは入居者が家賃を支払えなくなった際に、きちんと支払ってくれる方でなければならないからです。
縁の薄い相手が連帯保証人では、いざという時に支払いを拒否されてしまう可能性があるため、身近な親族を保証人に立てます。
もし、保証人が立てられない場合には、保証会社を付けることで入居を許可しても良いのですが、その際には入居者本人がきちんと就業しているかを今一度確認しましょう。

1歩踏み込んだ審査のポイントは話の辻褄が合っているか？

どれだけ厳しく入居審査をしていても、稀にとんでもなく簡単に嘘を言う方もいるため、入居希望者の話が本当かどうか、事実確認したほうが良いケースがあります。
たとえば、前の住まいが同じエリアで同じ間取りや家賃だった場合、何のために引っ越しをするのか、その理由によってはトラブルを招く可能性があるでしょう。
勤務先から遠くなる、収入に対して家賃が高すぎる、入居人数に対して間取りが狭いなど、違和感を覚える部分があれば、その理由を必ず確認します。

賃貸経営のポイント！入居審査で提出してもらう書類とは？

入居審査をするには、入居希望者の情報を提示してもらう必要があるため、それらを証明する各書類の提出をお願いします。

基本の申し込み書類一覧とは？身分・収入を証明する書類

入居審査で提出してもらう基本の書類は、入居申込書・身分証明書・収入証明書・住民票の写しの4点があれば大丈夫です。
入居申込書には入居希望者が申告する職業や年収が記入され、それらの情報が正しいと証明するために身分証明書や収入証明書が必要になります。
身分を示す書類では、目の前にいる入居希望者が本人であるかを確認するため、顔写真付きのタイプである運転免許証やパスポートが望ましいです。
収入を証明する書類は、源泉徴収票や課税証明書、数か月分の月々の給与明細書などで、経営者や自営業の方であれば確定申告書でも構いません。
すでに本人確認のための身分証明書は提出してもらっているのに、どうして住民票まで必要なのか疑問に思われるでしょう。
住民票では、運転免許証などで確認した内容が間違いないかの判断やなりすまし防止などの目的で、提出をお願いします。

無職の方の収入証明書は何を提出してもらえば良いか？

収入がない無職の方が入居を希望をした場合、収入がないのだから収入証明書の提出をしないというわけにはいきません。
収入がなくても家賃を支払い続けることが可能であると、証明できる別の書類を提出してもらう必要があります。
たとえば、預金通帳の写しや残高証明書などを収入証明書の代わりに提出してもらい、その内容で入居審査を進めます。

外国の方の場合は在留カードの確認は必須！

外国の方の入居審査では、これが不正な滞在ではないことを証明してもらう必要があるため、在留カードや外国人登録証明書などを提出してもらいます。
在留カードは、日本に滞在する目的から滞在期間、就労の制限などが詳しく記載された運転免許証サイズのカードです。
外国人登録証明書も在留カードとほぼ同じ内容が記載されているので、どちらも本人確認と在留期間を証明する書類として使用できます。

まとめ

良い入居者に長く住み続けてもらうのは、賃貸経営が求める理想の形ですが、現実にはさまざまなトラブルが起きる可能性を考慮すべきです。
まずは、目に見えるトラブルを回避するために入居審査のポイントをよく理解し、損失を最小限にするシステムを作り上げましょう。