賃貸物件の管理委託とは？その業務内容やメリットなどについて

賃貸物件を所有する方にとって、その物件の管理・運営は労力を必要とするものとなります。
今は大家さんが自ら物件を管理できている時代ではなく、競争力のある物件が生き残れる時代なのです。
ではその競争力を持つために、賃貸物件を管理委託するメリット、不動産管理会社の選び方、委託できる業務内容などについてご紹介していきます。

賃貸物件を管理委託する場合のその業務内容とは

アパートやマンションなどの賃貸物件の管理は、日々の清掃から定期的な補修、また長期的に見ると規模の大きい修繕などやるべきことが多いものです。
そのためこれらを自主管理するとなれば、貸主としては大きな負担となり、まさしく休む間もない状態が延々と続いていくことになります。
そこで賃貸物件を持っている方の多くは、その管理を業者に委託することになるわけですが、ではその管理委託の業務内容とはどういったものなのでしょう。
まず知っておきたいのが、管理業務には2つのタイプがあるということで、1つがビルメンテナンス業務でもう1つがプロパティマネジメント業務です。
ビルメンテナンス業務の業務内容はその建物自体を管理するもので、清掃や設備の点検・保守、また警備や衛生管理など多岐におよびます。
それに対しプロパティマネジメント業務は建物ではなく人に対してのものとなり、家賃の管理やクレームの対応、また修繕の際の業者への発注などです。
ではこれらの業務はどこまでの範囲を不動産管理会社に管理委託できるのかを見ていきますが、大きく分けると入居者管理・建物管理・資金管理の3つです。
1つめの入居者管理においてもっとも重要な業務が家賃管理で、貸主の口座への振り込みや、また未収の家賃があればその回収もおこなってくれます。
また設備故障時などのクレームや入居者同士の問題の仲裁など、その管理物件で発生したトラブルにはほぼすべてに関して対応してくれます。
ほかの業務内容としては、入退去時や契約の更新時におこなわれる契約書の作成や契約の取り交わしや、入居者募集や退去後の修繕費請求などが主なものです。
2つめは建物管理で日常的におこなわれるのが管理物件の清掃や、共有部分の設備メンテナンスで、建物の敷地内の景観維持を目的とするものです。
そうした日々の巡回により設備の故障や不具合が確認された場合は、その修繕もおこなってくれ、業者への発注やその対応までおこなってくれます。
3つめが資金管理でこれは収支管理と投資計画の立案、そして申告相談といったものがあり、貸主にとっては資金面での管理とアドバイスの両面でサポートしてくれるものです。
賃貸物件を維持していくには掃除やメンテナンス以外にも、設備の修繕や火災保険料、ハウスクリーニングなど多くの費用が必要となります。
これらの費用と回収した家賃とのバランスを考えながら運用計画を立てて、建物を維持していくわけですが、貸主と管理会社がともに相談しながら進めていくのが良いでしょう。
投資計画の立案とは、たとえば将来的な大規模修繕に必要な費用をどういった投資方法で捻出していくのかといったもので、その運用などの立案をおこなってくれます。
貸主は毎年確定申告をする必要があり、そのときの必要書類の作成や準備、また相談やアドバイスなど税理士へ任せる前の段階で、大きな役割を果たしてくれます。

賃貸物件を業者へ管理委託するメリットについて

賃貸物件の管理内容は掃除から資金管理まで幅広く、なるべく不動産管理会社へ業務委託することをおすすめしますが、ではその際のメリットとはどういうものなのでしょう。
まず借主がサラリーマンの場合、本業がありそれを中心とした日常となるため、賃貸物件の管理まで手が回らないというのが実情としてあります。
自主管理となれば本業の仕事中にでも、対応する手間も出てくるうえ、休日はもちろんのこと日々の清掃や点検も空き時間を見つけてはこまめにおこなわなければいけません。
現実的にこういったことは不可能と言え、不動産管理会社へ業務委託することで、何の心配もなく本業に専念できるというのが最大のメリットです。
次のメリットとしては自主管理の場合は自宅から近い場所で、さらに1棟など限られた範囲での管理となり、さらに収益を上げたい方にとっては運用面で問題があります。
収益を上げるには大きな物件を数件所有するのが理想ですが、その場合遠方の物件も視野に入れることになり、より条件の良い物件を運用するのであれば業務委託が効率的です。
また入居者のクレームやトラブルは、貸主のオフタイムに出てくるものではなく、まさに24時間体制でサポートしていく必要があります。
睡眠時間も減り、完全にオフとなる時間がなくなり精神的にも肉体的にも負担が増し、ストレスで体調を崩すことも十分考えられます。
業務委託することでそういった心配事から解放され、貸主として不動産投資に専念できる環境となり、余裕を持った生活を送れるのもメリットと言えるでしょう。
賃貸物件の運用でもっとも困るのが空室問題で、この場合不動産管理会社と比べると自主管理では営業力に劣り、空室を埋めるのは難しいと言わざるを得ません。
この空室対策のほかにも、不動産管理会社に業務委託することでさまざまなノウハウやアドバイスも受けられ、長期的に安定した運用が可能となります。

賃貸物件を管理委託する際の不動産管理会社の選び方

大家さんがアパートなど自分が持っている物件を掃除しているといった光景は、今は過去のもので、現在の賃貸物件の管理・運営は専門化しています。
不動産管理会社がおこなう業務内容の範囲はその頃と比べ多様で幅広くなり、効率的な運用をしていくためにはその存在は欠かせないものとなりました。
ただその不動産管理会社によっては、いくら優良な物件であっても運用がうまくいかないこともあり、この不動産管理会社の選び方は貸主にとっては重要な問題と言えます。
では不動産管理会社の選び方についてご紹介していきますが、賃貸物件の運用のうえでもっとも重要なのが空室率を抑え、入居率を常に高い数値に保つことです。
つまりその不動産管理会社が管理している物件の入居率を見ることでその営業力を知ることができ、このときの目安としては入居率95%以上を目安となります。
選び方として次に重要なのが提案力で、これはたとえば空室がありそれが埋まらないとしたら、どういった対応をしてくれるのかといったことです。
このとき、家賃を下げるといった方向へ向かうのであれば、提案力が低いということで、やはりそこには市場調査や人気設備の導入、リフォームなどの提案力が求められるのです。
また所有する物件から近い、地域密着型の不動産管理会社の場合、その地域での評判はその会社のイメージにもつながるため誠意ある対応が期待できます。
ほかにも管理物件数が多いということも選び方として見ると重要なポイントで、理由としては物件数の多さは集客力や早急な対応力に直接関係してくるものだからです。

まとめ

賃貸物件の運用において長期にわたって収益を上げていくためには、管理委託により貸主の負担を軽くすることが最大の条件となります。
より専門的な管理をおこなうことで入居者の満足度も上がり、それが入居率の高さになって表れるわけです。
自主管理はいまや昔の話と認識し、現代にあった運営を心がけていきましょう。