賃貸経営をするにあたって、どのような賃貸物件に人が集まりやすいのか、その後の管理がしやすい建物をどうやって建築するか、事前に考えなければならない点はたくさんあります。
住まいの快適性や耐久性は、どのような素材と技術で建築するかによって大きく異なり、それは賃貸経営の利益にも影響を与えるため、まずは基本の建物の構造から学んでみませんか？
そこで今回は、賃貸経営する場合の建物構造を構造別にそれぞれの特徴について比較解説します。
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賃貸経営に適した建物構造 ①木造
木造とは、建物の構造を支える柱や壁、土台などが木材から造られている建物のことを指し、日本では昔ながらの建築素材です。
平屋や3階建て以下の低層住宅を建築するのに適した構造で、木の良さを味わえる建物を建築することができます。
昔ながらの材料で建築コストを安く抑える木造のメリット
木造の建物は、ほかの構造よりも建築コストを比較的安く抑えることができるため、家賃を低く設定しても利益を生み出しやすい特徴を持っています。
一般的な木造の建築費用は坪単価70～90万円ほどですが、鉄筋コンクリート造だと坪単価90～120万円ほどかかるので、この差は大きいでしょう。
木造には昔ながらの建築技術の在来工法があり、この工法では自由に間取りを取り入れられ、その後のリフォームも容易におこなえるメリットがあります。
自由に設計できるということは、入居者が快適に過ごせるお部屋や広い居住空間を作り出せるので、間取りにこだわる入居希望者を集めやすくなるでしょう。
また、日本は高温多湿な風土があるので建物の湿気対策は必須ですが、木造は素材そのものが呼吸をするように湿度を吸い取り、外に逃がしてくれます。
梅雨や夏の時期、冬の結露の時期などに建物にカビが発生しにくいのは、メンテナンスの観点からも大きな魅力です。
火災と耐久性への不安が大きい木造のデメリット
木造の建物は、ほかの構造に比べると火が付きやすく、一度火災が起きるとあっという間に燃え広がってしまう危険があります。
しかし、現在では火災による倒壊や延焼を防ぐ耐火構造を取り入れた木造の建物も現れ、2021年3月時点で3,700件以上の事例が確認されています。
燃え広がらない構造上の対策をどう取り入れるかによっては、火災は木造にとって今までのように恐れる必要はなくなりつつあるのかもしれません。
そのほかの木造のデメリットでは、老朽化の早さによる耐久性の低さが考えられ、資産価値が早々に下落してしまうリスクがあります。
正しくメンテナンスされている木造の建物の耐久年数は50～60年とされていますが、国が定める法定耐用年数ではわずか22年です。
住める住めないに関わらず、客観的な資産価値として下落が始まるのは約20年が経過したころと考えると、資産価値が高い期間は短く感じてしまうでしょう。
賃貸経営に適した建物構造 ①鉄骨造
骨組み部分に鋼材を用いた構造を鉄骨造と呼び、使用する鋼材の厚みによって6mm未満は軽量鉄骨、6mm以上が重量鉄骨です。
3～7階建ての中層住宅を建築するのに適しており、重量鉄骨は軽量鉄骨に比べてより耐震性が高い建物を建築できます。
減価償却期間を長く設定できる鉄骨造のメリット
鉄骨造の建物は、建物の軸となる柱や梁の部分を鉄から作られた鋼材を使用した構造のことを指し、木造よりも耐久性が高い特徴を持ちます。
国が定める法定耐用年数は重量鉄骨で34年もあるため、減価償却期間を長く設定することができ、法人税の節税や金融機関から融資を受けやすくするなどのメリットを得られるでしょう。
鉄骨造は鉄で作られた頑丈な素材を使用しているので耐震性にも優れており、地震の多い日本では安心して暮らせるという宣伝材料になります。
耐久性と加工性に優れた軽量鉄骨、その倍以上の厚みでどっしりと構造を支える要となってくれる重量鉄骨、どちらも低層から中層住宅に適した構造です。
また、シロアリなどの害虫被害に遭うリスクは低く、木造ほど念入りな害虫対策の手間をかける必要がなくなるのは、魅力です。
しかし、木造に比べると害虫被害に遭いにくいだけなので、本来するべきメンテナンスが丸ごと不要になるわけではありません。
建築コストが高い鉄骨造のデメリット
鉄骨造の大きなデメリットの1つは、建築コストの高さで、坪単価80～100万円ほどで、決して安いものではありません。
最初にかける建築費用が高額になりやすいからこそ、その後の賃貸経営時には利益を得るために、安易に家賃を下げることができなくなります。
デメリットは賃貸経営する側だけではなく、入居者にとっては通気性や断熱性の低さから、冷暖房の効きの悪さを感じてしまうでしょう。
夏も冬も外気の熱が室内に伝わりやすいため、余分に光熱費がかかるだけでなく、その温度差から構造内部で結露が発生してしまう恐れがあります。
結露を放置すると、素材が鉄なので錆び付いてしまう可能性が高まるため、結露対策を施さなくてはなりません。
賃貸経営に適した建物構造 ③鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造とは、細い鉄筋を格子状に組み、そこへコンクリートを流し込んで基礎から一体化させた構造で、RC造とも呼ばれています。
10階以上の高層住宅や一般住宅にも使われる構造で、大きな地震があっても倒壊の危険がより低い点が特徴です。
耐久性・耐火性・耐震性にもっとも優れた構造
鉄筋コンクリート造の構造は、3つのなかでもっとも耐久性・耐火性・耐震性に優れており、法定耐用年数は47年もあります。
工法は、骨組みとなる柱や梁を強固に接合したラーメン工法と、耐力壁を配置して壁・床・天井で建物の重さを分散して受け止める壁式工法の2つです。
壁式工法は、柱や梁を必要としないため、居住空間に張り出してしまう部分がなく、広い空間を作り出せる特徴を持っています。
基礎から壁、天井までが、しっかりと鉄筋とコンクリートで守られているので、多少の地震には動じることはなく、建物全体で耐火性が高いので火災にも強い建物です。
また、断熱性や気密性、遮音性も高いため、シアタールームや楽器可の物件を建築したい場合に向いていると言えるでしょう。
音が響きにくいメリットからは、乳幼児など小さなお子さまのいるファミリー向けの賃貸物件としても人気を集められる可能性もあります。
家賃相場が高額になりやすいために集客しにくくなるリスク
鉄筋コンクリート造の建物は、現場でコンクリートを流し込むなどの時間のかかる作業が発生するため、工期は長くなり、建築コストも高額です。
そのため、利益を得るには家賃を高く設定しなければならず、集客力が弱いと利益を出しにくくなるリスクがあります。
耐火性や耐震性などの安全面は魅力的ですが、高い家賃でも入居したくなるような集客力が必須と言えるでしょう。
また、気密性が構造上どうしても高くなってしまうことから、通気性が悪くなる問題を抱えるため、換気用のシステムを別途取り入れなければなりません。
それにかかる費用も建築コストに上乗せされるので、賃貸経営で利益を出すにはコストとのバランスを考えた入念なシミュレーションをすることをおすすめします。
まとめ
賃貸経営に唯一の正解はなく、土地ごとの風習の違いや賃貸物件に何が求められているかを正確に掴み取る力が何よりも重要です。
周りとの差別化を図りつつ、建物の構造からどのような賃貸物件に何が求められているかを考え、賃貸経営を始めてみてはいかがでしょうか。
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