不動産の購入を検討している方のなかには、投資用の不動産を購入して大家業を始めたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし実際に不動産を購入しても、その後の流れや管理方法がわからずお悩みの方もいるかも知れません。
そこで今回は不動産投資を検討している方に向けて、初めて大家業をおこなうまでの流れや管理委託、自主管理の方法もあわせてご紹介します。
将来的に大家業を検討している方もぜひ参考にしてみてくださいね。
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初めての大家業！物件購入から賃貸借契約までの流れとは？
所有している不動産を賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得ることができる大家ですが、大家になるために資格など必要なものはあるのでしょうか。
実は大家になるために必要なのは投資用の不動産を購入する資金だけで、特別な資格は必要ありません。
もちろん不動産に関わる知識や税金などのお金にかかる知識である宅建、ファイナンシャルプランナーなどの資格を持っているに越したことはありませんが、資格がなくても十分大家として収入を得ることは可能です。
しかし大家になった場合には、賃貸物件に関わるメンテナンスや入居者の管理、家賃の集金だけでなくトラブル対応などをおこなう「大家業」が必要になります。
このような大家業は自分でおこなうほかに、代行してくれる会社を利用することも可能です。
まずは物件購入から！大家になるまでの流れとは
初めて大家になるために必要な手順と流れは以下のようになっています。
●投資用の不動産を探し比較検討する
●購入する物件が決まったら購入の申し込みをおこなう
●売買契約とローン申し込み・審査・契約をおこなう
●購入物件の引き渡しを受ける
すでに借主のいる賃貸物件を購入した場合は、物件の引き渡しを受けた時点で大家となります。
その後は家賃を受け取り、大家業をおこなっていきましょう。
しかし購入した不動産を賃貸物件にして貸し出す場合には、さらにいくつかの手順が必要です。
最初に購入した物件のリフォームや清掃をおこない、貸し出しできる状態に整えます。
賃貸物件として準備が整ったら、入居者の募集を開始しましょう。
入居希望者が現れたら保証会社などの審査をおこない、賃貸借契約の内容をお互いに確認します。
契約内容について合意できたら賃貸借契約書に署名し、初期費用を受け取り賃貸借契約の成立です。
ここからは大家として家賃収入と大家業がスタートすることになるでしょう。
初めての大家業！管理委託とは？
管理委託とは賃貸物件の管理を専門の会社に委託して、大家の代わりに大家業をおこなってもらうことを指します。
委託された会社は管理手数料を報酬として賃貸物件の管理全般を引き受けてくれるため、初めて大家業をおこなう方にとっては心強いサービスといえるでしょう。
管理委託の内容は会社やプランによって異なる部分はありますが、次のような管理をおこなうのが一般的です。
●入居者の募集
●賃貸借契約や更新手続き
●家賃の入金管理
●入居者からの問い合わせ対応
●退去時の立会い確認
またマンションやアパートなどの集合住宅1棟すべての管理を委託する場合は、上記にくわえて建物や設備の保守や清掃メンテナンスといった業務も請け負うことがあります。
管理委託を利用するメリットとは
初めて大家業をおこなう方にとって、さまざまな業務を代行してくれる管理委託はメリットが多いといえるでしょう。
とくに入居者募集から賃貸借契約締結までの流れは、契約書の作成など素人には難しい部分も多くハードルが高いといえます。
管理委託では専門の会社が入居募集の管理業務をおこなってくれるため、契約書不備などの心配もなく任せられるのは大きなメリットです。
さらに入居後も借主からの問い合わせやクレーム対応、家賃の督促などの大家業を代行してもらえるため、本業がある大家さんにとっては自分の本業に専念することができます。
また管理委託を利用することで、自分では目の届かない遠方の賃貸物件を所有することも可能です。
条件の良い不動産投資物件が遠方にあった場合、自分で大家業をおこなうのは移動が多く効率が悪くなってしまうため購入を見送ることもあるかも知れません。
しかし管理委託をおこなうことで遠方でも物件の管理を任せられるため、良い条件の物件購入を検討することができます。
ほかに賃貸物件を複数所有したいと考えている方にとっても、すべての物件で大家業をおこなうのは体力的にも精神的にもハードなため管理委託を活用するメリットがあるでしょう。
一方で管理委託には管理手数料がかかるといったデメリットもあります。
かかる費用は会社やプラン内容によっても異なりますが、管理手数料の相場は家賃の3％から5％ほどが一般的です。
家賃収入から管理手数料分の利益が少なくなってしまうので、大家としてはデメリットと感じることがあるかも知れません。
しかし自分で大家業をおこなった際にかかる時間や手間を考えると、複雑な手続きや借主からの問い合わせに対応してくれる管理委託は、初めての方だけでなくほとんどの大家さんにとっておすすめといえるでしょう。
初めての大家業！自主管理とは？
賃貸物件の自主管理とは、大家業を管理委託せずに自分でおこなうことを指します。
自主管理をおこなうことで、管理委託費が発生しないため収入を増やすことができるのが最大のメリットです。
実際に自主管理をおこなう場合に必要な業務は以下のようなものになります。
入居者の管理業務
賃貸物件の入居者管理業務とは、入居者の募集から賃貸借契約締結、家賃の入金管理やトラブル対応など多岐に渡ります。
自主管理でこれらの業務をおこなう場合には、契約書の作成や諸経費の計算などある程度の不動産に関する知識や勉強などが必要です。
とくに賃貸借契約書の内容に不備があるとトラブルに発展する可能性も考えられるため注意が必要といえます。
また設備や建物に関するトラブルやクレームも管理業務の一つです。
借主からの連絡はいつ入るかわからないため、本業がある大家さんにとっては早急な対応が難しいケースもあるかも知れません。
しかし対応が遅くなると、トラブル解決も遅くなってしまうため可能な限り迅速な対応が求められます。
ほかにも家賃の入金管理や滞納への督促も業務の一つです。
家賃の滞納を一度放置してしまうと、借主によってはそのまま滞納を続けてしまうケースもあるため毅然と対応しなければいけません。
さらに退去時の立会いも入居者管理業務となります。
入居者管理業務は募集から退去までおこなうため、本業のある大家さんはスケジュールの調整や管理が重要なポイントといえるでしょう。
建物の管理業務
自主管理では借主に関わる入居者管理だけでなく、建物の管理もおこなう必要があります。
一戸建てやマンションの区分所有などの場合は、敷地の清掃や日常の清掃を大家がおこなう必要はありません。
しかし、マンションやアパート1棟を賃貸物件として貸し出している場合は敷地や共用部分の清掃を管理業務の一つとしておこなう必要があります。
また建物の法定点検や日常的な安全点検も実施する必要があるでしょう。
自主管理の業務は日常的な対応から突発的な業務まで、さまざまな内容に対応しなければいけません。
賃貸物件を自主管理する場合は、本業との兼ね合いや大家業に費やせる時間などを慎重に検討してから選択すると良いのではないでしょうか。
まとめ
初めて大家業をおこなう場合は、物件の購入から最初の家賃収入までの流れと大家としておこなう業務を知っておく必要があります。
大家業は自主管理でおこなうこともできますが、専門の会社に管理委託することも可能です。
とくに初めて大家業をおこなう方や本業のある方、遠方の物件を検討している場合は管理委託がおすすめです。
投資用不動産を購入して初めての大家を検討している方は、自分に合った方法で大家業を始めてみてはいかがでしょうか。
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