「満室経営」や「不労所得」など、賃貸経営にはさまざまなメリットがある反面、入居者トラブルに注意しなければなりません。
高水準の賃貸経営ができていても、トラブルによって頭を悩ませてしまう方もいらっしゃるでしょう。
そのため、事前にどのようなリスクがあるのかを知っておくことが大切です。
今回は賃貸経営を検討中の方に向け、主なトラブルとなる「家賃滞納」「騒音」「ゴミ出し」についてお伝えします。
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賃貸経営の主なトラブル1：家賃の滞納
賃貸経営のトラブルとしてまず挙げられるのが、家賃の滞納です。
家賃の滞納は賃貸経営を不安定にさせるため、空き室以上の問題に発展する重大なトラブルといえます。
新しい入居者を募れない
家賃の滞納で懸念されるのは、単純に家賃収入が途絶えるだけでなく、収入が得られないうえ新しい入居者を募れない点です。
空き室が発生しているのと同じ状態になり、収入に大きな影響を与えます。
「入居者がいるのに何か月も家賃収入が得られない」という事態にも関わらず、現在の法律では借主の権利が強いため、すぐに退去してもらうのが難しいのです。
そのため、万が一家賃の滞納が発生した場合は、下記の流れで対処なさってください。
●口頭や書面で請求
●内容証明郵便の送付
●賃貸借契約の解除と物件の明け渡しの請求
●裁判を起こす
まずは、滞納が発生した時点で滞納している旨を通達し、支払いを催促しましょう。
初めての滞納の場合、支払いを忘れていたり、期日を間違っていたりする可能性もあります。
請求後、すぐに支払いがされればトラブルは解決です。
滞納すると困る旨を話し、次回は遅れないよう伝えておきます。
口頭や書面で請求したにも関わらず、数か月間待っても支払われない場合、内容証明郵便を送付してください。
内容証明郵便とは、郵便を送ったことが「いつ」「誰が」「誰に」「どのような内容なのか」が証明されるもので、家賃滞納だけでなく、未払い賃金の督促などにも利用されます。
支払い期日と、その日までに支払われない場合、通達せず賃貸借契約を解除する旨も記載しておきましょう。
この段階で弁護士へ相談し、トラブルの長期化を防ぐのもひとつの方法です。
そして、内容証明郵便に記載した日までに入金がない場合は、賃貸借契約の解除と物件の明け渡しを請求します。
請求してもなお解決しないときは、裁判となるのが一般的です。
賃貸借契約の解除と、物件の明け渡しを命じる判決が出たにも関わらず、未入金・居住している状態が続くときは、強制的に退去してもらいます。
口頭や書面で請求した時点で支払ってくれれば良いのですが、裁判にまで発展してしまうと、たくさんの時間とお金、労力がかかります。
口座振替にしたり連帯保証人を付けたりすると、滞納のリスクを軽減できるでしょう。
また、滞納したときは遅延金が発生する旨を、賃貸借契約書に盛り込んでおくのもひとつの方法です。
賃貸経営の主なトラブル2：騒音問題
騒音問題も、賃貸経営におけるトラブルのひとつです。
集合住宅がゆえに複数の入居者がいるため、生活音や足音などが気になり、騒音トラブルに発展することがあります。
賃貸経営のなかでも解決が難しいといわれるトラブルなので、大家さんはクレームを確認した時点で適切に対処しなければなりません。
騒音となる音とは？
賃貸物件で騒音の原因となる音は、下記のとおりです。
●掃除機をかける音や洗濯機の音、エアコンの室外機の振動
●トイレやバスルームの給排水の音
●家具を引きずる音やドアの開閉音
●足音
●ピアノやギターなどの楽器の音
●ペットや赤ちゃんの鳴き声、人の話し声
●テレビやステレオなどの音楽の音
生活するなかで発生してしまう音が多く、騒音を出していることに気付いていないケースもあります。
賃貸経営において、大家さんは「入居者が平穏に暮らせる環境」をつくらなければなりません。
とはいえ、騒音が生活音であれば、完全に音をシャットアウトさせるのは現実的に難しいですよね。
しかし、騒音トラブルが発生している以上は解決に努める必要があります。
入居者から騒音に関するクレームが入った場合、下記のように対処なさってください。
●詳しいことを聞く
●入居者全員に周知する
●騒音を発生している入居者と直接話す
まずは、クレームを入れた入居者や、両隣などから状況を詳しくヒヤリングします。
騒音と感じるか否かは人それぞれですが、過剰に反応しているケースもあるからです。
どのような音がするのか、大きさはどのくらいか、発生する時間や実際に生活に支障が出ているのかを確認してください。
詳しいことをヒヤリングしたあとは、入居者全員に周知します。
共用部分の掲示板やポストへの投函により、騒音トラブルが発生している事実を伝えましょう。
全員に周知すれば、騒音を発している入居者が気付いて改善してくれたり、騒音に悩んでいた方が声をあげやすくなったりします。
周知したにも関わらず、トラブルが解決しない場合は、騒音を発している入居者に直接伝えます。
しかし「あなたの発する音がうるさい」とハッキリ伝えるのではなく、「この部屋の近くで騒音トラブルが発生している」という風に、やんわりと話すのがポイントです。
入居者同士のトラブルを未然に防ぐことも、大家さんの大切な仕事といえます。
賃貸経営の主なトラブル：ゴミ出しのルールやマナー
賃貸経営におけるトラブルとして、ゴミ出しの問題も挙げられます。
集合住宅では、一般的に複数の入居者が同じゴミステーションを利用するため、ゴミ出しに関するトラブルが発生しやすいです。
賃貸経営では入居者が気持ちよくゴミを捨てられるよう、ルールやマナーを守ってもらわなくてはなりません。
ゴミ出しにおけるトラブルとして、下記のことが挙げられます。
●ゴミ出しのルールが守られていない
●入居者以外がゴミを出す
●ゴミステーションの管理がされてない
ゴミ出しのルールとして「分別」「ゴミ出し時間」などが守られていない場合、トラブルに発展する可能性があります。
可燃ごみやビン・ペットボトルなどの分別を面倒に感じ、適切に出してくれない入居者がいるかもしれません。
自治体によってゴミの出し方が異なるため、入居したばかりの方は分別方法や曜日、時間を勘違いしてしまうこともあるでしょう。
ゴミ出しのルールが守られていないときは、入居者全員へ通知し、ルールを徹底してもらいます。
また、入居者以外や通行人からの不法投棄も懸念されます。
ゴミステーションにゴミが溢れていたり、不法に投棄されたゴミがたくさんあったりすると、入居者は気持ちよくゴミ出しできません。
そのようなときは、防犯カメラを設置したり、センサーライトを設置したり、不法投棄されにくい環境をつくってください。
そして、ゴミステーションの管理が適切にされないことも、ゴミ出しに関するトラブルのひとつです。
掃除や管理を管理会社に委託している場合、現状を伝えるとともに、汚れてしまったゴミステーションの改善をお願いします。
委託しているにも関わらず、適切に管理されていないと、なにも悪いことをしていない入居者が困ることになってしまいます。
まとめ
賃貸経営を検討中の方に向け、主なトラブルとなる「家賃滞納」「騒音」「ゴミ出し」について詳しくお伝えしました。
トラブルのなかには大家さんへのダメージが大きいものもあるので、迅速かつ適切に対処する必要があります。
賃貸経営を検討されている方は、私たち「ウィズ・コネクション株式会社」にお気軽にご相談ください。
大家さんの立場になり、真摯に対応いたします。
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