不動産売却時における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任とどう違うのか

不動産売却時に契約不適合責任が問題になることがあります。
売主、買主どちらに発生するかは、買主側です。
この記事では、買主に発生する契約不適合責任とは？なにか、契約不適合責任と瑕疵担保責任はどう違うのか、契約不適合責任の注意点を詳しくご紹介します。

契約不適合責任とは？なにか

契約不適合責任とは、買主が売主に購入する物件に何か不備があった際、責任を負う事になることをいいます。
売主にとっては、購入した不動産物件に不備を見つけた場合は、買主へ連絡をおこない不備を修理してもらうことができます。
2020年の4月以前は「契約不適合責任」ではなく「瑕疵担保責任」と呼ばれていた責任です。
民法改正により、名称が変わりました。
改正後の内容はどう変わったのか、売買契約書での対応方法など注意点をわかりやすくご紹介します。

契約不適合責任の売買契約での4つの請求

売主は、購入した物件のことで、買主に4つの請求が可能です。

追完請求
購入物件に不備があった際、引き渡し後でも修正請求、修補請求や代替品の交換など請求できる権利になります。

損害賠償請求
万が一に、購入した不動産により損害がおきた場合は、損害賠償請求ができます。

代金減額請求
条件として、売主が追完請求に従わなかった場合は、購入価格の値下げ請求ができます。

契約解除
条件として、売主が追完請求に従わなかった場合、売買契約の解除をおこない、不動産の購入代金を返還するよう請求が可能です。

契約不適合責任の除斥期間

除斥期間とは、売主が責任を負う期間です。
売主は不備を見つけた場合は、除斥期間中に申し出なければいけません。
除斥期間は売主が不具合を発見してから1年以内に、買主へ通知が必要です。
改正民法第566条で決まっていますが、これは売買契約書などに記載がなかった場合の規定になります。
契約書によって、除斥期間を短くすることや長くすることも可能です。

契約不適合責任と免訴

規定は任意規定のため、売買契約書に記載があるときは契約書の内容が有効です。
記載がなかった場合は、上記でご紹介した期間になります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の異なる点とは

異なる点は、2020年の4月に民法改正により瑕疵担保責任だった名称が、契約不適合責任と名称が変わりました。
民法改正によって改正された内容は大きく変わり、その改正点をご紹介します。
名称が変わった理由としては、わかりやすい民法にする、国際的なルールと整合を合わせるためです。
瑕疵（かし）は日常的に使用する言葉ではなく、読めない方が多く存在していたため、わかりやすさを追求した結果、契約不適合責任と名称が変更になりました。
また、国際的なルールと整合を合わせるためには、外国人投資家の方も日本の不動産を多く購入しており、不動産売買の規定を、さまざまな諸外国の取引ルールに合わせる目的です。
日本人でも瑕疵が読めない方や、意味が分からない方も多く存在しています。
瑕疵の意味は、一般的にあるべき品質が欠いていることになり、これは外国人投資家の方にとって意味を理解することが非常に難しくなっています。
瑕疵担保責任では買主が契約解除などできるかどうかは、日本の社会離縁が判断基準でした。
買主や売主が日本人同士であれば大きな問題はなく契約ができますが、相手が外国人になると、どうしても認識にズレが生じてしまいます。
改正された内容だと、買主が契約解除するには双方の合意した内容が判断基準です。

権利行使の期間制限

民法改正前だと、損害賠償請求などは買主が不備を見つけてから1年以内でした。
改正後では、不備に関する契約不適合を理由とした権利行使は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に「通知」をすればできるように変わっています。
さらに数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とした場合は、権利行使の期間制限はありません。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の4つある責任を比較

改正前では、追完請求、代金減額請求は不可となり、契約解除は契約をした目的が達成できなかった場合のみ可能でした。
損害賠償は、信頼利益に限定して可能となっています。
改正後になると、追完請求、代金減額請求は可能です。
解除も可能ですが、不履行が軽微であった場合は不可となります。
損害賠償についても可能となり、履行利益まで可能と、売主に対しての責任が大きく変わっています。

不動産売却時の契約不適合責任の注意点とは

契約不適合責任は、売買契約書の特約、容認項目をきちんと記載することが契約書など重要ポイントになり、トラブルを防ぐことになるでしょう。
売買契約書は、定型的な条文と個々の物件の条件に合わせた特約、容認項目が記載できる欄があります。
物権が何かをはっきりさせるために、特約、容認項目の欄にどのような物件かをきちんと記載する必要があります。
売主は、気になることはすべて容認項目に書きだしましょう。
契約書と物件の状態を適合させることが大切です。
例えば雨漏りをしている物件だと、修繕して売りに出すか、売買契約書に記載し、買主の方へきちんと説明しなければいけません。
買主は購入の目的などを明確に売主に伝えて、契約書等の書類で明文化が必要です。
不動産売却をする物件に不備がある箇所はすべて売買契約書に記載をおこない、買主へ説明しましょう。

民法は強化ではなく柔軟へ

契約不適合責任は、物件に不備があった場合は契約の解除や損害賠償が新たに決められ、損害賠償の範囲が変わります。
売主の責任にできない損害が発生した場合は、損害賠償責任を負わなくてすみます。

契約不適合責任の注意点3つのポイント

●特約や容認項目をきちんと記載する
●設備に関しては一切の責任を負わないこと
●事前にインスペクションをおこなう

以上3点は抑えておきたいポイントです。
特約や容認項目をきちんと書く、こちらは上記でご説明していますので省略します。
設備に関しては一切の責任を負わないのは、不動産の売却は設備も対象になります。
中古住宅の設備は経年劣化により多少の不具合があるのは、一般的です。
設備に対しても不適合責任を適用すると、円滑な契約ができなくなるでしょう。
そのため設備に関しては、一切の契約不適合責任を負わないようにするために、売買契約書に記載してください。
また事前にインスペクションをおこなったほうが良いでしょう。
インスペクションをおこなうことで、売主が把握できていなかった不備が見つかる可能性があります。
インスペクションとは、物件の柱や基礎、壁、屋根などの構造に対する耐力上、外壁や開口部などの雨水の浸入などを、専門家が目視や計測機などを使用して調査することです。
売買契約書の時点でどこまで物件に対する不備を知らせるかが重要になるため、インスペクションをおこない、状態の把握をしてください。
何年後に不備の通知がこないよう、きちんと売買契約書に不備内容は記載しましょう。

まとめ

いかがでしょうか、不動産の売却時したときの契約不適合責任は、買主にとっては責任が多少大きくなっています。
注意点として、売買契約書に売却する物件の不備内容は、わかる範囲ですべて記入するのが重要なため、しっかり確認して対応しましょう。
記載がなければ、契約不適合責任が発生するかもしれませんので、注意して確認することが欠かせません。
物権の状態把握のためにも、インスペクションの実施をおすすめします。