土地の建ぺい率や容積率とはなにか？基礎知識をご紹介

土地の上にどんな住宅を建てるか、考えるとワクワクしますね。
住宅を建てる際には土地と建物の両方の広さが重要になってきます。
土地の広さに対して、住宅の大きさを決めればいいと、思う方もいるかもしれません。
住宅を建てる場合、さまざまな法律で規制されているため、規制を守った住宅を建てる必要があります。
この記事では、規制されている建ぺい率と容積率とはなにか、考え方と緩和規定の条件などをご紹介します。

土地の何割を建物に使える？建ぺい率の考え方について

建ぺい率とは、土地をどれだけ使用して住宅を建てる際の以下のことです。
建ぺい率（％） ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 で計算ができます。
土地の広さが 250㎡ あり、建ぺい率が50％の場合、建物の建築できる広さは125㎡になります。
地域の土地によって建ぺい率は異なります。
駅周辺の商業施設の場合は、建ぺい率が 100％ の土地もあります。
これは、通常は隣の住人に影響を与えない数値です。
建ぺい率の数値が大きいほど、住宅の面積が広くなり、土地の利用価値が高いと証明できます。
建ぺい率が低い場合は、利用価値が下がる状態です。

建ぺい率の確認方法

建ぺい率の確認方法は、不動会社が出すチラシ、インターネットに記載や公開していることが多いため確認できます。
気になる物件の建ぺい率が公開されていない場合は、不動産会社または市役所の都市計画課に問い合わせてみるとよいでしょう。
行政が建ぺい率などが記載された「都市計画図」をインターネット上に公開していることもあります。
建ぺい率は地域ごとに定められています。

住宅の用途地域について

建ぺい率が30～60％の概要です。

●第一種低層住居専用地域 → 低層住宅専用地域
●第二種低層住居専用地域 → 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
●第一種中高層住居専用地域 → 中高層住宅の専用地域
●第二種中高層住居専用地域 → 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
●第一種住居地域 → 大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域
●第二種住居地域 → 大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域
●準住居地域 → 自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域

建ぺい率の用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域の建ぺい率は30％、40％、50％、60％ のいずれかになります。
用途地域が第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域は50％、60％、80％ です。
住宅関連の用途地域は7種類あり、30％～80％までの幅が大きく用地地域によって建ぺい率は異なっています。

土地に建てる建物の延べ床面積の上限は？容積率の考え方について

容積率とは家の延べ床面積のことです。
その土地に建設できる建物の延べ床面積になり、床面積の合計が、2階建て住宅だと1階と2階の床面積を合わせた数字になります。
容積率の計算方法は、容積率（％） ＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100 で出すことが可能です。
敷地面積 100㎡、1階床面積 50㎡、2階床面積 25㎡とします。
（ 50㎡ + 25㎡ ） ÷ 100㎡ × 100 ＝ 75％の結果になります。
容積率は建ぺい率とセットで表記がおこなわれています。
容積率も行政による規制があるため、建築面積を抑えて建物を高くすることはできません。
なぜかというと、極端ではありますが周囲が2階建ての住宅なのに1件だけ10階建ての住宅を建築すると、近隣住民に対して、日当たりや風通しが悪くなり生活環境を悪くしてしまうからです。
道路などの公共施設とのバランスを保ち、居住空間の保護が都市計画の「指定容積率」が定められています。
建ぺい率 40%、容積率 80%と定められていることが多い状態です。
例えば、建ぺい率 40%、容積率 80%で敷地面積 100㎡ の2階建ての住宅の場合、1階 40㎡、2階 40㎡ になります。
3階建ての場合は、1階 40㎡、2階 30㎡、3階10㎡になるでしょう。

容積率の注意点

容積率には前面道路制限という制限があります。
敷地に面している道路の幅が12m未満であった場合は、その幅員に定数0.4（地域によって異なる）をかけた数字が小さければ、その数値が容積率の上限です。
たとえば容積率200%の土地であり、土地は4mの道路に接しており定数は0.4とします。
道路の幅が12m未満のため、4m × 0.4 × 100 = 160％ と計算になり、200％ ＞ 160％ になり、160％の方が数値は小さいため、上限は160％と変わります。
200％まで建設して良い土地が、前面道路制限により 160％ に規制されるということです。

用途別容積率

第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域の容積率は、50％、60％、80％、100％、150％、200％ のいずれかです。
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域の容積率は、100％、150％、200％、300％、400％ のいずれかになるでしょう。

建ぺい率や容積率に関する緩和規定やその条件とは

建ぺい率には緩和条件があります。
一定の条件を満たした場合、指定の建ぺい率に 10％ を加算できる緩和制度です。
下記の条件のどれか一つに当てはまれば緩和可能です。

●2つの道路に挟まれた敷地であること
●2つの道路の角にある敷地であること
●防火地域の範囲内にある敷地で、「耐火建築物」「延焼防止建築物」（耐火建築物と同じく延焼防止性能を持つ建築物）を計画している場合
●準防火地域の範囲内にある敷地に、耐火建築物、延焼防止建築物、準耐火建築物、準延焼防止建築物（準耐火建築物と同じ延焼防止性能を持つ建築物）を計画している場合

容積率を緩和する特例もあります。
特定の条件を満たせば、容積率緩和の特例が利用できます。
利用すると、延べ床面積が広い住まいを建てることが可能です。

ロフトや屋根裏収納
ロフトや屋根裏部屋を作る際、階の床面積を 1/2 までにすれば建築面積へ算入しません。
ただしロフトや屋根裏収納の高さは、1400mm 以下になります。

地下室
地下室を作る場合は、住宅として使用する部分の床面積の 1/3 までであれば容積率の計算から除外されます。

車庫やガレージ
建物内に車庫やガレージを設置する場合、建物の床面積の 1/5 までだと建築面積へ算入しません。

幅員（道幅） 15m 以上の道路から分岐した道路に接する土地
道幅 15m 以上道路（特定道路）から分岐した道路（幅員が6m以上12m未満で特定道路までの距離が 70m 以内）に面した土地の場合、容積率の緩和特例が適用されます。
特定道路までの距離によって、容積率を加算することが可能です。

マンションや集合住宅のエントランスや廊下、階段などの共用部分
マンションや集合住宅のエントランス、廊下、階段などの共用部分は容積率として除外されています。

その他
エレベーターや昇降路は容積率の対象外です。
防災備蓄庫や自家発電設備なども、小さいことから容積率の計算から除外します。

まとめ

いかがでしょうか、土地の建ぺい率と容積率は住宅を建てるための大切な数値です。
住宅を大きくしたい場合は、建ぺい率と容積率を確認しましょう。
算入されない地下室やロフトなどを作成すると部屋は多くなります。
また緩和規定をうまく活用することもできるため、いろいろとシミュレーションしてみてください。