オーバーローンでも不動産売却はできる？調べ方や売却方法を解説！

不動産を売却するときに、売却代金で住宅ローンが完済できなければどうなるのか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンを完済できなければ売却できない可能性もあるため、完済できるかどうか判断する方法を確認しておきましょう。
今回は、不動産売却におけるオーバーローンかどうかの調べ方や売却方法をご紹介します。
東京都内をはじめ埼玉県川口市や神奈川県麻生区、多摩区で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却前に知っておきたいオーバーローンとは？

不動産を売却する際は、自宅が売却できるか知るためにもオーバーローンとアンダーローンのどちらの状態なのかを確認することが必要です。
不動産を売却する際に確認しておきたいオーバーローンについて、わかりやすくご説明します。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、売却価格よりも住宅ローン残債の方が上回っている状態のことです。
たとえば、売却価格が2,500万円で、住宅ローン残高が3,000万円の場合はオーバーローンに該当します。
このようなオーバーローン状態では、基本的に不動産を売却することができません。
なぜなら、住宅ローンを利用して購入した場合は、借り入れ先の金融機関によって不動産を担保とした抵当権が設定されているためです。
不動産を売却するためには、住宅ローンを完済し抵当権の設定を解除しなければなりません。
通常の不動産売却では、売却益で住宅ローンを完済し抵当権の設定を解除することが一般的です。
けれども、売却益で返済しても残債が残るオーバーローンでは、抵当権の設定を解除することができません。
そのため、売却することが難しく、対策が必要になります。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、オーバーローンとは逆に、住宅ローン残高よりも売却価格の方が上回るケースです。
アンダーローンの状態では、売却益で住宅ローンを完済できるため、抵当権の設定の解除が可能です。
抵当権の設定の解除は、売却代金が入金される決済日におこなわれます。
アンダーローンの状態では、問題なく不動産を売却することができます。

オーバーローンになりやすいケースとは

オーバーローンになりやすいケースは、次のような原因が考えられます。

• 不動産を購入して間もないうちに売却する場合
• 購入時に諸費用などを含めたフルローンを利用した場合
• 購入時に比べて周辺地域の土地相場が下がっている
• 高い利率で住宅ローンを組んでいる

オーバーローンになる原因には、購入時や売却時の周辺相場、ローンの利率などさまざまな要因が影響しています。
また、不動産を購入してからそれ程経過していない時期に売却する場合は残債が多く、オーバーローンになる可能性があります。

不動産売却においてのオーバーローンの調べ方

不動産を売却する前の段階でも、オーバーローンかどうかを調べることができます。
不動産売却前に、オーバーローンかどうかの調べ方をご紹介します。

オーバーローンの調べ方

オーバーローンかどうかを調べるには、住宅ローン残高と売却価格を調べることでわかります。
両者の価格を比べ、住宅ローン残高の方が多ければオーバーローンです。
次に住宅ローン残高と売却価格の調べ方についてご紹介します。

住宅ローン残高の調べ方

住宅ローン残高は、借り入れ先の金融機関から届くローン返済計画書や残高証明書を確認することでわかります。
固定金利の場合は、住宅ローン借入時に返済計画書をもらうことが多いです。
変動金利の場合は、金利見直しのタイミングで郵送されるケースもあります。
また、金融機関によっては、ホームページから住宅ローン残高を確認することが可能です。
返済計画書などの書類を紛失した場合は、金融機関に問い合わせて残高を確認しましょう。

売却価格の調べ方

家の価値である売却価格の調べ方には、自分で調べる方法と不動産会社に査定を依頼する2つの方法があります。
自分で調べる方法
自分で売却価格を調べるには、不動産ポータルサイトなどを利用し、自宅と似たような条件で売り出されている不動産を探します。
地域や面積、駅からの距離など自宅と似たような物件を探すことで、およその周辺相場を知ることができます。
ただし、不動産ポータルサイトでわかるのは売り出し価格だけで、実際に取引された事例を見ることはできません。
実際に取引された成約価格を調べるには、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムを利用すると便利です。
不動産会社に査定を依頼する
自分で売却価格を調べるには限界があり、なかなか難しい面もあります。
より正確に売却相場を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。
不動産会社がおこなう査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。
自宅に訪問せずに査定する机上査定なら、まだ売却するか悩んでいる状態の方でも気軽に利用することができておすすめです。
実際に売却することが決まったら、現地を調査する訪問査定を依頼しましょう。

オーバーローンの不動産を売却する方法

オーバーローン状態の自宅を売却するには、通常の不動産売却とは異なる工夫が必要です。
オーバーローンの不動産を売却する方法をご紹介します。

足りない分を現金で補う

売却しても返済しきれない残債を、現金で補って完済する方法です。
預貯金を切り崩したり親族から借りたりするなど、足りない分の現金を用意できないか検討してみましょう。

売却を延期して住み続ける

住宅ローンの返済を続けていれば、いつかはアンダーローンになるときが訪れます。
そのときまで売却を延期し、そのまま住み続ける方法です。
離婚が原因で売却を検討しても、オーバーローンで売却できない場合があります。
そのようなときは、夫婦のどちらかがアンダーローンになるまで住み続ける方法を取る場合もあります。
ただし、住宅ローンの名義が夫の場合は、基本的に夫が返済を続けなければなりません。
そのため、夫婦のどちらが住み続けるか、どのように財産を分けるかなどの取り決めが必要になるでしょう。

買い替えローンを利用する

買い替えローンとは、新居の住宅ローンと現在の住居の残債を同時に借りることができるローンです。
買い替えローンを利用すれば、オーバーローン状態でも売却が可能です。
ただし、新居の担保以上の借入額となるため、金融機関による審査も厳しくなります。

任意売却をする

任意売却とは、借り入れ先である金融機関の同意を得ることで、オーバーローン状態でも売却ができる方法です。
売却方法も通常の不動産売却と変わらないので、市場価格に近い価格で売却することができます。
任意売却は住宅ローンの返済が難しく、競売にかかる可能性がある方にもおすすめ方法です。
競売では落札後に残った残債の一括返済を求められますが、任意売却では残債を無理のない範囲で返済していくことができます。

まとめ

オーバーローンとは、売却価格よりも住宅ローン残高の方が高い状態のことです。
オーバーローンかどうかは、住宅ローン残高と売却価格を調べて差し引きする方法で知ることができます。
オーバーローンの状態では売却が難しいため、アンダーローンになるまで待つ方法や任意売却よる売却を検討しましょう。
弊社は、東京都調布市周辺エリアを中心に不動産取引のサポートをおこなっています。
オーバーローンの不動産の売却方法でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

東京都調布市にお住まいの方で、任意売却について詳しく知りたい方はこちら。