「競売開始決定がされ、更に別に固定資産税等の差押えが入っているケース」
このようなケースは結構多いです。
住宅ローンを滞納し、抵当権者である保証会社等から、保証協会などから競売開始決定され、更に固定資産税や健康保険、自動車税などを滞納したことにより、東京都や各自治体から自宅に差押登記が入るケースです。事業をされている方であれば、事業資金借り入れをした保証協会などから、競売開始決定をされていることもあると思います。
この場合、もう競売で諦めるしかないのでしょうか？
そんなことはありません！！
むしろ、任意売却だからこそ、債務者も、差押えを入れた各自治体も、返済又は回収できる金額が多くなる為、有利なのです。
この説明をする場合、「抵当権と税との関係」を理解する必要があります。
抵当権が優先される・・・抵当権が国税等の「法定納期限」前に設定登記されている場合
税金（差押）が優先される・・・租税公課等の法定納期限後に、抵当権設定がされている場合
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大半が前者のはずです。
自宅等を購入し抵当権を設定したが、その後返済が滞り、税金の支払いも出来なくなり、差押登記が入るケースです。
つまり、差押登記を入れたところで、債務者が自宅等を売却しても、各自治体は滞納税額の回収をすることがほとんどできないのです。
売却代金は、抵当権者が優先して回収する為、オーバーローンの場合、自治体に配当が回ることはありません。
国税徴収法により、「無益な差押えは禁止」されていますが、それにもかかわらず、税金を滞納したら自治体は差押登記を入れ、勝手に処分できないようにします。
私も、何度も「競売になったら一円も回収できないんだから、一部返済で差押えを解除して欲しい。任意売却で少しでも回収した方が経済合理性があるだろう」と交渉した経緯がありますが、東京都の場合、まずそれが受け入れられることはありません。
遅延損害金を含めた全額返済をすることによってのみ、差押は解除されます。
（自治体により異なります。）
弊社が任意売却を行う場合、上記を踏まえ、まずは抵当権者に差押解除にかかる費用を全額負担して頂くよう、交渉します。
それが難しい場合、不足する解除費用を、その他の経費を削ることにより捻出することもありますし、お客様の協力を頂きながら一部お貸しすることもあります。
その方が絶対にお客様にとってメリットが大きいからです。
税金などの租税公課は、仮に破産しても、必ず返済義務が残ります。
つまり、任意売却により、少しでも多く返済した方がいいに決まっているのです。
競売になると、一円も租税公課の返済には充当されず、引越代も出ず、無一文で家を追い出され、「百害あって一利なし」です。
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ウィズ・コネクションには、ローン・税金等の滞納の連鎖から抜け出すスキルと方法があります。
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