「競売開始決定が届いたら？」
これまでお伝えした通り、住宅ローンを滞納し、銀行又は債権者からの督促や連絡を無視し続けると、代位弁済後、すぐに競売申立をされる可能性があります。
3月末の決算期に向け、任意売却だけではなく、同時並行で競売も申し立てておくことで、ほぼ100％債権者としては回収が見込めます。
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競売申立をされると、裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。
裁判所からの書類は、「特別送達」という郵便で届きます。
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※「特別送達」とは
裁判所や公証役場から、民事訴訟法に基づく書類を訴訟関係人に通達し、配達したことを差出人である裁判所などに報告する制度
この特別送達は、他の郵便物と異なり、受取拒否をすることはできません。
拒否した場合、その場に当該郵便物を置くことにより、送達がされたものとみなされます。
つまり、競売申立の流れから逃げることは不可能です。
競売開始決定通知が届くと、以下のような流れで進みます。
競売申立をされると、1～2ヶ月以内に裁判所執行官と鑑定士が家に来て、聞き取り調査、写真撮影が行われます。
不在であれば、鍵屋を連れてきて、勝手に鍵を壊し、室内に入られてしまいます。
その2～3ヶ月後には、評価書ができ、「競売の期間入札の通知書」が送られてきます。
この通知書には、評価書に記載された売却基準価格、買受可能価格、入札期間、開札日などの記載があります。
さらに1ヶ月後くらいには、「期間入札の広告」がなされ、一般の方にも広く知られることになります。
その2～3週間後には、期間入札になり、1週間後開札→売却許可決定→代金納付→所有権移転登記 と進みます。
任意売却が可能なのは、「開札」の前日までです。
つまり、任意売却が可能な期間は、競売申立されてから4～5ヶ月程度と思っておくとよいでしょう。（地域によっては、もう少し長いケースあり）
ただ、実務レベルの話で言わせていただくと、「期間入札の広告」がなされるあたりが、任意売却のリミットです。
競売申立されてから、最短で3～4ヶ月後の話です。
なぜなら・・・
・競売取り下げ、抵当権抹消にあたり、債権者も事前準備が必要である。
・買主が個人の場合、住宅ローンを利用するケースが多く、その為には、契約から決済（引渡し）まで、最低でも1ヶ月は要する。
・期間入札の広告まで任意売却に非協力的だった場合、債権者はよほどいい条件・金額の買主でなくては、抵当権抹消に応じない。
・業者（プロ）の購入申込は、一般的に金額が低いことが多い為、買主は個人に絞られる可能性が高い。
からです。
個人の買主となると、よほど偶然この物件をピンポイントで欲していました！という奇跡が起きない限り、ホームページなどで集客を行い、ある程度時間をかける必要があります。
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つまり、
競売開始決定が届いたと同時・・・できれば、住宅ローンを滞納し、代位弁済が行われる頃から販売活動をスタートするのが、ベスト
と言えます。
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早ければ早いほど、任意売却が成功する可能性は高まります！
競売手続きも最後の方になると、期間入札の広告を見た人（業者含む）が自宅前をウロウロししたりするので、できればそうなる前に任意売却をされることを強くお勧めします！
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任意売却三大トラブル事例（ブログでご紹介しています。）
任意売却三大トラブル事例（その①）
任意売却三大トラブル事例（その②）
任意売却三大トラブル事例（その③）
◆所得が減り住宅ローンや税金が支払えない。今後どうすればいい？
◆離婚したらペアローン、連帯債務、共有名義など家のトラブルはどうなる？
◆ブラックリストに載っても引越はできるの？
◆銀行や保証会社との交渉に同席して欲しい。
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