「第23話」不動産を売却した時の税金
お待たせ致しました…
皆様のご意見を基に、今週より「不動産相続」についてブログを開始いたします！
初回は…
「不動産を売却した時の税金」について、調布一わかりやすく解説していきます。
まずは大枠からお話をすると…
不動産を売却した時にかかる税金は「所得税」と「住民税」がかかります。
このいずれの税金も所得(言い換えると儲けです)がある場合に限り課税されます。
逆をいうと…
不動産を売却して儲けがでなかった場合には、所得税も住民税もかかりません!
不動産の売却は初めてです…という初心者向けに、イラストをたくさん使いながらわかりやすく解説していきますね。
《不動産を売った時の税金の考え方》
不動産を売却した時の税金はシンプルです。
まずは…
不動産を購入した時の金額と不動産を売却した時の金額を比べてみます。
例えば…
5,000万円で購入した物件が8,000万円で売却できたとします。
この場合いくらの儲けがでているか考えてみましょう。
簡単ですよね。
8,000万円から5,000万円を引いた3,000万円の儲けがでています。
この3,000万円の儲けのことを「譲渡所得(じょうとしょとく)」といいます。
この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得に対してどれくらいの税金がかかるかというと…。
ズバリ税率は20％です！
15％が所得税…残りの5％が住民税…合わせて20％です。
※本当は復興所得税も入れて20.315%ですが、わかりやすくするために20％とします。
所得税と住民税は本来最低15％から最高55％までの段階的な税率が設けられています。
しかし…
不動産を売却したことによる所得については、どれほど金額が大きくなったとしても税率は20％とされています。
?ここで注意しなければいけないのが、所有期間が5年未満の不動産を売却した場合には、本来20％である税率がなんと39％まで増えてしまいます！(所得税30％＋住民税9％)
この取り扱いは、「短期的な土地の売買で儲けようとしちゃだめですよ」といった趣旨で設けられています。
この所有期間の考え方については奥が深いので、5年ギリギリになりそうという人は必ず税務署か私に相談をしてください。
20％と39％では手取額が大きく変わってしまいます！
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《所得税と住民税の支払うタイミングに注意》
所得税と住民税は支払うタイミングが異なります。
◆住民税→?不動産を売却した年の翌年3月15日までの確定申告で支払います。
◆住民税→そこから3か月後の6月からです。
この微妙な期間のズレに要注意です。
確定申告のタイミング支払った税金が全てだと思っていると、6月の住民税でびっくり仰天することになりますので、しっかり住民税まで把握しておきましょう。
ちなみ…
所得税の支払いは原則として3月15日までですが、振替納税(ふりかえのうぜい)といって、銀行から自動的に引き落とされる納税方法を選んだ場合には、4月20日ごろに引き落とされます。
※引き落とされる日は毎年微妙に異なります。
とはいえ…
所得税を早く支払ったからと言って、税金は1円も安くなりません。
それであれば、1ヶ月でも運用してから納税したいと思う方は、振替納税を選択して4月20日頃にお支払いいただくのも一つの手です。
《仲介手数料などの経費は儲けから引くことができる》
不動産を売却する際は、様々な経費がかかります。
税金はあくまで儲かった金額に課税されますので、当然、経費は所得から引くことができます。
引くことのできる経費は以下のようなものがあります。
・売却するために支払った仲介手数料
・売主が負担した印紙税
・土地を売るために、建物を取り壊した場合の取り壊し費用
これまで支払ってきた修繕費や固定資産税、管理費などは引けないので注意してください。
《建物については減価償却を加味しなければいけません》
不動産は2種類あります。
土地と建物です。
土地を売却した時の税金は、先ほどお伝えした通り、次の算式で計算することができます。
【売却金額 － 購入金額 － 経費 ＝ 所得(儲け) ←ここに20％の税金です。】
一方で、建物についてはここに減価償却というものを加味しなければいけません。
本来、建物というものは時の経過とともにその価値は下がっていきます。
価値の下がったものが、それなりの金額で売れたなら、それは儲けだと考えるわけです。
この時の経過によって価値が下がることを「減価償却(げんかしょうきゃく)」といいます。
例えば…
- 5,000万で購入した建物が
- 売却までに2,000万減価償却されたとします。
- 建物の価値は残り3,000万です。
- その建物が4,000万で売却できたとします。
3,000万の価値の建物が4,000万で売却できたので、差額の1,000万は儲けがでたと考えるので…
ここに20％の税金がかかるのです。
減価償却の計算ができない人は、税務署に行って聞いてみるか、私に相談していただいてもOKです。
(個別相談は毎週火曜と土曜に無料で行っております！)
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【まとめ】
不動産を売却した時の税金の基本的な考え方はお分かりいただけましたでしょうか？
基本的には購入した時の金額と売却した時の金額を比べて、儲けがでているなら税金がかかりますが、まったく儲けがでていないなら税金はかかりません。
微妙なところの場合には、減価償却の金額次第で税金がでるかもしれないので、慎重に判断をしないといけません。
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さて…
「儲けたら税金を払え」という税法を素で行く譲渡所得税ですが、気をつけなくてはいけないポイントをご理解いただいたところで、第23話は終演とさせていただきます。
次回は不動産相続の第2弾「認知症への備えとしての家族信託」を調布一優しく解説してみたいと思います。
次回もどうぞお楽しみに！