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賃貸物件選びで知っておきたい!「物理的」「心理的」瑕疵物件とは?

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カテゴリ:賃貸管理

賃貸物件選びで知っておきたい!「物理的」「心理的」瑕疵物件とは?

近年、メディアで取り上げられたことによって「訳あり物件」や「瑕疵物件」という言葉を、よく耳にするようになりました。
誰かが亡くなった物件とイメージする方が多いと思いますが、瑕疵物件とよばれるものにはいくつかの種類があります。
この記事では、瑕疵物件の種類や告知義務について解説します。
賃貸物件をお探しの方は、ぜひ参考にご覧ください。

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賃貸物件における「瑕疵」とは?瑕疵物件について解説

賃貸物件における「瑕疵」とは?瑕疵物件について解説

「瑕疵物件」とは、重大な欠陥や不具合・欠点がある不動産のことを指し、読み方は「瑕疵(かし)」です。
一般的に、瑕疵物件ときくと過去に事件や事故があり、人が亡くなった「事故物件」をイメージする方が多いのではないでしょうか?
しかし、瑕疵物件には種類があり、人が亡くなった物件のことだけを指すのではありません。
どのような種類があるのか見てみましょう。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、過去にその物件で自殺や他殺などがあり、住むことに対して嫌悪感を抱く物件のことです。
いわゆる「事故物件」と呼ばれるものが、この心理的瑕疵物件にあたります。
心理的瑕疵については、どこからが瑕疵にあたるのか明確な基準がなく、4つのなかでもっとも判断が難しいです。
具体的な内容については、のちほど解説します。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、見た目上は問題ないけれど、入居後に発覚するような欠陥が潜んでいる物件のことです。
たとえば、シロアリ被害や雨漏りなどが挙げられます。
物理的瑕疵についても、具体的な内容をのちほど解説します。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、周辺環境に問題がある物件のことを指します。
たとえば、近隣に反社会的勢力の事務所がある、ゴミ屋敷があるなどです。
環境的瑕疵も心理的瑕疵と同様に、なにが瑕疵にあたるのか明確な基準がありません。
そのため判断が難しいですが、「事前に知っていたら契約しなかったのに…」と思うような物件は、瑕疵にあたると考えて良いでしょう。

法律的瑕疵物件

法律的瑕疵物件とは、現在の法律に適合していない物件のことです。
たとえば、防災設備の設置義務を果たしていない、建築基準法の接道義務を満たしていないなどが挙げられます。
法律的瑕疵物件は、現在の法律が施行される前に建築された中古物件に多く、新築物件においてはほとんど存在しません。
このような物件は、再建築ができないなどの問題点がありますが、賃貸物件の場合はあまり気にする必要はないでしょう。

賃貸物件における「瑕疵」とは?物理的瑕疵物件について解説

賃貸物件における「瑕疵」とは?物理的瑕疵物件について解説

先ほどご紹介した4種類の瑕疵のなかでも、賃貸物件においてよく耳にするのは「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」ではないでしょうか?
ここからは、物理的瑕疵と心理的瑕疵について解説します。
まずは、物理的瑕疵物件の具体的な内容から見てみましょう。

物理的瑕疵とは?

物理的瑕疵とは、不動産に重大な欠陥があることを意味します。
物理的瑕疵の代表的な事例は、次のとおりです。

土地の場合

●地中に障害物・埋設物が埋まっている
●地盤がしっかりしていない
●土壌が汚染されている

建物の場合

●シロアリの被害を受けている
●雨漏りがある
●外壁にひび割れがある
●柱などの木材が腐食している
●水道管・下水管・排水管が損傷している


上記のように、物理的瑕疵は生活してみてから気付くようなものが多く、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。
なお、経年劣化や自然損耗については物理的瑕疵に含まれません。

告知義務がある

瑕疵のある物件には、瑕疵について事前に説明するという告知義務があります。
物理的瑕疵の場合は、修繕やリフォームなどによって瑕疵が解消するまで告知が必要です。
もしも、瑕疵について知っていながら隠して契約した場合、貸主は契約不適合責任を負う必要があります。
契約不適合責任とは、「種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない」場合に、貸主が負う責任のことです。
物理的瑕疵があると知らずに物件を契約してしまった場合には、契約不適合責任に基づいて契約の解除や損害賠償の請求が可能です。

契約書の確認は入念に

契約不適合責任は借主や買主を守るための法律です。
とはいえ、責任期間に定めがないと、貸主・売主の負担があまりにも大きくなってしまいます。
そのため、一般的には「瑕疵の発覚から1年」という責任期間が設けられています。
この期限を過ぎて発覚した瑕疵に対しては、貸主は責任を負う必要はありません。
こうした内容は、契約書や重要事項説明書などに記載されています。
難しい言葉も多く、ついつい流し読みしてしまいがちですが、重要なことが記載されているため、契約書は入念に確認するようにしましょう。

賃貸物件における「瑕疵」とは?心理的瑕疵物件について解説

賃貸物件における「瑕疵」とは?心理的瑕疵物件について解説

最後に、瑕疵物件のなかでもっとも判断が難しい「心理的瑕疵物件」について解説します。

心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件とは、物件内やその周辺で、過去に事件や事故・トラブルがあった物件のことです。
たとえば、殺人事件や自殺によって人が亡くなった物件などが挙げられます。
いわゆる「事故物件」と呼ばれるものです。
心理的瑕疵については、どこからが瑕疵にあたるのか明確な基準がありません。
また、「人が亡くなった物件は嫌だ」という方もいれば「殺人は嫌だけど自殺なら気にしない」という方など、借主によって瑕疵の感じ方はさまざまです。
このような理由から、どこからが心理的瑕疵にあたるのか判断が難しいとされています。
とはいえ、過去に「一般の人が瑕疵だと感じるものは瑕疵」との判例があることから、一般的にみて住むのを躊躇する物件は、心理的瑕疵にあたると考えて良いでしょう。

告知義務がある

心理的瑕疵にも告知義務があります。
もしも事前に知らされずに契約してしまった場合、貸主に対して損害賠償や契約解除の請求が可能です。
とはいえ、すべての死に対して告知が必要というわけではありません。
まずは、どのようなケースで告知が必要なのか、過去の判例をもとに判断基準を見てみましょう。

●自殺
●不審死
●殺人
●変死
●焼死
●遺体の発見までに長期間を有した場合


ここでいう長期間とは、遺体が腐乱するほどの期間という意味です。
一方、以下のようなケースでは告知は必要ないとされています。

●すぐに発見された自然死
●普段使用しない共用部分での死亡
●勤務中の事故による死亡
●病死や不慮の事故による死(転倒事故など)

いつまで告知が必要?

心理的瑕疵は、いつまで告知が必要なのでしょうか?
事件の内容や状況によって判断が異なるものの、告知義務がなくなる一般的な目安は以下のとおりです。

●事件発生から2〜3年経過した
●2人目の入居者


基本的に、事件から2〜3年が経過するまでは告知が必要で、2人目の入居者からは告知が必要ないとされています。
ただし、連日ニュースになるような残虐な事件の場合には、何十年と経過しても告知義務が発生することがあります。
心理的瑕疵物件かどうかを知るには、貸主からの正直な告知が必要です。
少しでも不安や疑問がある場合には、契約を結ぶ前に不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ

今回は、賃貸物件における瑕疵について解説しました。
瑕疵物件には、物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵・法律的瑕疵の4種類があります。
とくに心理的瑕疵物件については判断基準が曖昧で、貸主との間でトラブルになるケースも少なくありません。
不明点や不安要素がある場合は、契約を結ぶ前にぜひ弊社にご相談いただき、ご自身が納得したうえで物件を選ばれることをおすすめします。

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