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東京で不動産投資をおこなうメリットデメリットやポイントについてご紹介!

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東京で不動産投資をおこなうメリットデメリットやポイントについてご紹介!

人口が多く、地方に比べさまざまな価値が高い東京ですが、不動産投資をおこなう際にはいくつかの注意点もあります。
本記事では、少しでも成功させるためのポイントやメリット・デメリットなどをご紹介しています。
常に変化している東京だからこそ、納得がいくまで精査して判断してください。

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東京で不動産投資をおこなうメリット

東京で不動産投資をおこなうメリット

不動産投資をおこなうなら、東京が良いと言われています。
昨今は特に東京の不動産価値が高まっていますから、不動産市場の傾向を知っておくことで賢く投資できるようになるでしょう。
ここでは、東京で不動産投資をおこなうメリットについて解説します。

人口の増加

一番のメリットは、やっぱり人口の増加です。
ご存じのとおり、東京は地方に比べ非常に人口が多く、また、不動産を投資するためには人口の数や流動性が大きく影響します。
地方ではこれらが不足している一方、東京は今後も人口の増加が期待でき、23区に関しては2030年まで増加するという見立てもあるほどです。
たとえ退居しても次にすぐ入居者が見つかるなど、人口の増加は不動産投資をおこなううえで大きなメリットになります。

賃貸ニーズがある

そして、賃貸ニーズの高さです。
人口が増加しているということは、そのぶん賃貸ニーズも上がります。
東京は事業所や従業員数も日本のなかでもっとも高いと言われており、そうなると会社の近くに住みたい方が増え必然的に賃貸ニーズも高まります。
実際、賃貸物件の空きは少なく、先ほども述べたようにたとえ退居者が出てもすぐに入居者が見つかるでしょう。
こういったことから、東京は不動産投資に向いていると言われているのです。

売却しやすい

東京の不動産は流動性が高いため、売却もしやすくなります。
もともと不動産は、価格変動が起きにくいという特徴があります。
流動性の低さは決してデメリットではなく、そのぶん資産保全性が高まります。
しかし一方で、現金化が難しいと言われています。
地方の場合この影響を大きく受けてしまうわけですが、東京はむしろ土地の価値が高いので金融機関からも評価を受けやすく、また、流動性も高いので売却による現金化もしやすいでしょう。
これは非常に大きなメリットです。

知名度がある

知名度の高さも不動産投資に適している点になります。
その人気は日本国内だけに留まりません。
「日本と言えば東京」と言っても過言ではないほど、知名度が高いのが特徴です。
実際、海外の投資家からも注目されていると言います。

東京で不動産投資をおこなうデメリットや注意点

東京で不動産投資をおこなうデメリットや注意点

一方でデメリットもあります。
不動産投資をおこなう場合、メリットだけでなくデメリットにもしっかり目を向ける必要があるでしょう。
ここでは注意点も合わせて解説します。

人の出入りが激しい

退居してもすぐに新しい入居者が入るのはメリットですが、その反面入退去の回転率が早くなります。
特に都心部は単身者や学生など一時的に住む方が多いため、どうしても短期間で入居者が変わりやすい傾向にあります。
入退去の回転率が早いということは、部屋の修繕費やクリーニング費などが短期間で起こります。
経費がかかると投資にも悪影響を及ぼすので、どうしてもマイナス点になってしまいます。
近年は新型コロナウィルスでテレワークが増え、都心部から郊外へ引っ越す方も増加傾向にあると言います。
そうすると、ますます入退去の回転率が上がってしまうでしょう。

利回りが低い

利回りが低いのも都心部ならではです。
資産価値が高い点はメリットになりますが、一方で購入価値も高くなってしまいます。
購入価値が上がるということは利回りが低くなるため、キャッシュストックが困難になります。
ちなみに、23区の新築区分マンションの場合、表面利回りは3~4%です。
一方で地方は5~6%が設定されています。
数字を見ただけでも差があることがわかりますが、さまざまな価値がある反面、大きな収益をあげるにはどうしてもデメリットになってしまいます。

エリアによって特徴が違う

人口が増加しているとは言え、エリアに分けて見てみるとその違いは顕著です。
基準地価が高いのは、やはり23区になります。
都心部から少し離れると一気に基準地価が低くなるでしょう。
また、人口に関してもエリアによって差が出ます。
一見すると人口が多そうな渋谷区や港区、中央区などは意外と少なく、世田谷区や杉並区、江戸川区のほうが多くなっています。
このように、東京は市町村によって人口割合の差も出てきます。
不動産投資をおこなう際はエリアごとに精査することも大切でしょう。

自然災害に弱い

東北大震災から数年の月日が経ち、今もなお地震のリスクは高まるばかりです。
将来的には「首都直下型地震」も心配されています。
その一方で、耐震構造の強化がいまいちしっかりおこなわれていません。
万が一自然災害に弱い物件に投資してしまった場合、収入がゼロになってしまう危険性があるでしょう。
地震保険に加入していても、補償を全額受け取ることは難しいと言われています。

税金が高い

地方に比べて税金が高いというのはご存知の方が多いでしょう。
地価が高いエリアほど税金も高くなりますから、そうなると利回りも悪くなってしまいます。

東京で不動産投資をおこなうコツやポイント

東京で不動産投資をおこなうコツやポイント

では、東京で不動産投資をおこなうにはどんなことに気をつけたら良いのでしょうか。
ここでは、投資をする際のポイントをご紹介します。

現地調査をおこなう

物件だけで判断してしまうのは危険です。
直接目で見て確認するためにも、しっかり現地調査をおこないましょう。
チェックしたいポイントは、以下になります。

●周辺環境
●駅からの距離
●公園の有無
●商業施設の有無


安心して生活するためには、閑静な住宅街かつ治安が良くなければいけません。
また駅から歩いてどれくらいの時間がかかるのかも重要です。
自然が多いことや商業施設の有無も、きちんと調べておきましょう。
他にも設備や管理体制なども調査しておくと安心です。

平均家賃を参考にする

平均家賃は投資に大きく影響します。
平均家賃よりも高い物件はなかなか売れませんし、空き室が増えてしまうということは価値も下がってしまいます。
ですから、平均家賃を知って家賃を下回る物件を探すようにしましょう。
ちなみに、妥当な家賃額は10万円以下です。
ただし、平均家賃が高いエリアの場合は10万円以上でも問題ありません。

人気エリアを知っておく

たくさんのエリアがあるからこそ、人気のエリアを知っておくと投資をする際に役立ちます。
さらに、資産価値も高いエリアであればより効果的です。
たとえば、渋谷区や港区が挙げられます。
ただし、これらのエリアは手ごろな不動産が少ない傾向にあるので、台東区や江東区、墨田区なども視野に入れておくと良いでしょう。

間取りもチェックする

広い間取りは住みやすさではメリットになりますが、広すぎると物件の購入費用が高くなってしまうため、あまりおすすめしません。
そのため、部屋の広さや形を見ることも大きなポイントになります。
たとえばワンルームなら25㎡以内がおすすめです。
個性的な間取りも、家具の配置が難しく人気がないため避けたほうが良いでしょう。

まとめ

東京は不動産投資をするにあたり非常に人気があります。
その一方で注意したい点も少なくありませんので、投資を検討している方はメリットだけでなくデメリットにもしっかり目を向け、ポイントをおさえておきましょう。

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