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賃貸物件での造作譲渡契約とは?決定方法や注意点を解説!

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賃貸物件での造作譲渡契約とは?決定方法や注意点を解説!

店舗やオフィスなど事業用の賃貸物件を探すなかで、居抜き物件かスケルトン物件で迷っている方は多いのではないでしょうか。
居抜き物件は前の借主の造作物が残っている賃貸物件で、スケルトン物件と比べると内装工事費用の圧縮や入居工事の短縮など、さまざまなメリットが期待できます。
しかし居抜き物件を借りる場合に締結する「造作譲渡契約」について十分に理解しておくことが必要です。
よくわからないまま造作譲渡契約を結ぶと、後悔をしてしまう恐れがあります。
今回は造作譲渡契約について、概要や決定方法・注意点をご紹介します。
これから居抜き物件を借りようとしている方はぜひ参考にしてみてください。

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賃貸物件における造作譲渡契約とは

賃貸物件における造作譲渡契約とは

そもそも、賃貸物件における造作譲渡契約とはなんでしょうか。
その概要をわかりやすくご説明します。

造作物譲渡契約とは

造作譲渡契約とは賃貸物件において前の借主が所有していた造作物を新しい借主に譲渡する契約です。
造作物とは建物内部を構成する部材や設備の総称で、具体的には次のようなものが含まれています。

●天井や壁、床、建具などの内装
●電気や空調、給排水、厨房などの設備
●トイレ、エアコン、キッチンなどの水回り設備
●陳列棚、食材保管庫などの什器
●テーブル、椅子などの備品

造作物譲渡契約のメリット

新しい借主が造作物をすべて新しく揃えるとなると、多額の費用がかかります。
前の借主が残していった造作物を引き継げれば、開業コストを大幅に削減することができるでしょう。
一方前の借主は新しい借主に譲渡することによって、造作物の撤去・廃棄費用を支払う必要がありません。
このように前の借主と新しい借主のニーズが一致すれば、造作譲渡契約のメリットは大きくなります。

造作物譲渡契約のデメリット

新しい借主は中古の造作物を引き継ぐことになるので、あとで故障や不具合を起こす物が出てくる恐れがあります。
そのような場合に修理費用をどちらが負担するかということは、しっかりと決めておかなければなりません。

造作物譲渡契約を結ぶための条件

注意点として、造作譲渡契約はすべての賃貸物件で締結できるとは限りません。
通常の賃貸物件では退去時に原状回復工事をおこない、造作物もすべて撤去するよう求められるケースがほとんどです。
これは「残された造作物が原因でトラブルが発生することを防ぎたい」というオーナーの意思が影響しています。
そのためオーナーが承諾しなければ、造作譲渡契約を結ぶことはできません。

造作物譲渡契約は誰と契約するのか?

それでは、造作譲渡契約は誰と結ぶものなのでしょうか。
造作譲渡契約は、オーナーと締結する賃貸借契約とはまったくの別物です。
新しい借主は造作物の所有者と造作譲渡契約を結ぶのが一般的で、ほとんどの場合は前の借主が契約相手になります。
まれに造作の所有権がオーナーやリース会社などに移転していることがあり、その場合はオーナーやリース会社と契約します。
契約を結んだら、新しい借主は造作物の所有者に造作譲渡代金を支払わなければなりません。
オーナーとの契約では無償で提供されることもありますが、リース会社との契約ではリース料の支払いを求められることもあります。
このように一口に造作譲渡契約といっても、誰と契約するかによって内容が大きく異なります。
誤解を防ぐためにも誰と契約するのかは、早めに確認しておきましょう。

賃貸物件における造作譲渡契約の決定方法

賃貸物件における造作譲渡契約の決定方法

造作譲渡代金はどのような決定方法がとられているのでしょうか?
造作物の使用年数や性能などで決まるイメージがありますが、それだけが決定方法ではありません。
ここでは造作譲渡代金の決め方を解説します。

造作譲渡代金の決定方法

造作譲渡代金を決定権は造作物の所有者にあります。
造作物の所有者は自由に決め方を選べますが、買い手がつかなければ意味がありません。
そのため多くの場合は専門業者に査定を依頼するという決定方法が採用されています。
専門業者による査定金額の決定方法は、造作物の価値と賃貸物件の立地の両方を考慮して算出するのが一般的です。
造作物がリース品であったり壊れて使えなかったりする場合は、造作譲渡の対象にはなりません。
立地が良い賃貸物件は需要があるので買手がつきやすく、造作譲渡代金が高く設定される傾向にあります。
反対に高額な工事をかけてつくった造作物でも、賃貸物件の立地が悪いと造作譲渡代金は割安になってしまうでしょう。
造作譲渡代金の相場は物件によってまちまちですが、100万円~250万円程度で設定されていることが多いです。
造作譲渡代金が決まったら、オーナーに相談して造作譲渡の許可を得ます。

賃貸物件における造作譲渡契約の注意点

賃貸物件における造作譲渡契約の注意点

造作譲渡契約はメリットのある方法ですが、注意点を知らずに契約するとトラブルに発展するリスクがあります。
なにか問題が起こったときは契約書の内容が重視されるので、合意した内容はすべて契約書に盛り込むことが大切です。
トラブルを事前に回避するための着目点を持ちながら、契約内容を決めましょう。
この項目では、造作譲渡契約にあたって念頭に置くべき注意点をまとめました。

オーナーの承諾を得ているか要確認
多くの賃貸物件では借主に原状回復義務が課されているので、基本的には造作譲渡はできません。
造作譲渡契約を結ぶことは特例であるため、オーナーの承諾を得ていることが条件です。
必ずオーナーの承諾を得た後に、造作譲渡契約を結びましょう。
契約書にオーナーの承諾がある旨の明記を忘れないようにすることが注意点です。

リース品が含まれていないか要確認
リース品はリース会社が所有者になるので、造作譲渡はできません。
注意点としては、残された造作物のなかにリース品が含まれていないこと確認しましょう。
万が一リース品が含まれている場合は、前の所有者がリース契約の解約かリース品の買取を選択することになります。

造作物に欠陥があった場合の責任負担を要確認
売買契約などで引き渡した商品に欠陥が見つかった場合、売主が買主に責任を負うことを契約不適合責任といいます。
造作譲渡契約においても、契約不適合責任を明確にしておくことが注意点です。
引き継いだ造作物が故障や破損などで使えない場合は前の所有者に損害賠償を請求できるように、契約書のなかに明文化しておきましょう。
また不用品の処分をめぐって揉める事例も少なくありません。
残された造作物のなかで使わない物がある場合に誰が処分するのかも、確認しておくことがポイントです。

契約書に添付する造作物リストに漏れがないか要確認
譲渡する造作物リストも確認も欠かせません。
造作物リストに漏れや誤りがあると契約当事者間の認識が食い違ってしまい、トラブルが深刻化するリスクがあります。
契約前に現地におもむき、リストと実物が一致しているかどうかを確認しましょう。

まとめ

ここまで賃貸物件での造作譲渡契約について解説してきました。
造作譲渡契約とは造作物を買い取る契約で、開業準備にかかる工事費や工期を圧縮できます。
造作譲渡代金の決定方法は、造作物の所有者が査定結果に基づき決めるのが一般的です。
専門業者による査定価格の決定方法は、造作物の価値だけでなく物件の立地なども考慮されます。
そのため良い立地であるほど、造作譲渡代金は値上がりする傾向にあります。
注意点としては、双方で確認した内容を契約書に漏れなく記載しておくことがポイントです。
とくにオーナーの承諾がある旨や責任の負担区分が漏れていると、あとで深刻な問題につながりかねません。
譲渡後のトラブルを防止しスムーズに開業するためにも、注意点を理解したうえで契約を結びましょう。

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