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不動産投資の「一棟買い」とは?そのメリットとデメリットを解説

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不動産投資の「一棟買い」とは?そのメリットとデメリットを解説

「不動産投資を始めたいけど何から手をつけて良いのか分からない」そんな方に今回ご紹介するのは「不動産の一棟買い」です。
昨今、低金利や一部の好景気によって不動産価格が上昇しており、不動産投資が注目されています。
なかでも利益率が高く、手軽に始められる「一棟買い投資」は、これから不動産投資を始める人にとって魅力的な方法と言えるでしょう。
しかし、マンションやアパートを購入するには多額の資金とリスクがかかってしまうため、不安を感じている方も多いと思います。
そこで、今注目を浴びている「不動産投資の一棟買い」について、メリットとリスクを詳しく解説していきたいと思います。

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不動産投資「一棟買い」とは?

不動産投資「一棟買い」とは?

一棟買いとは、アパートやマンションなどの物件を一棟単位で購入して、家賃収入や売却収入などで利益を取る不動産投資方法のことです。
不動産投資には「アパート」と「マンション」の二つのタイプがあり、両者の特徴と利益率に関してあらかじめ把握しておくことが必要です。

アパートの定義
一般的にアパートと呼ばれる建造物には以下の定義があります。

●軽量鉄骨、木造、鉄骨造(鉄骨造はあまりない)の建物であり、耐用年数がマンションよりも低い
●(軽量鉄骨19年、木造22年、鉄骨造34年)
●構造的に耐火性、耐震性、防音性がマンションより低い

マンションの定義

●鉄骨造、鉄筋コンクリート造の建造物でアパートよりも耐用年数が高い
●(鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年)
●RC,SRC構造といった構造を採用している

ハイリスク、ハイリターンの投資

一棟買いはアパート、マンションに限らず一棟そのものを購入して、運営をおこなう不動産投資法なので、区分投資に比べてハイリスクハイリターンな投資方法となります。
これから一棟買い投資を始めようと考えている方は、利益のみでなく、常にリスク回避対策を用意しておくことを覚えておきましょう。

リスク対策(一棟買いに向いていない人)

アパートやマンションの一棟買いは初期投資が大きいため、元手のない人には向いていません。
また、リスク分散することが難しく、ランニングコストがかかるため、即時利益を求めるような方にも向いていないでしょう。

不動産投資で「一棟買い」するメリットとは?

不動産投資で「一棟買い」するメリットとは?

ここでは一棟買い投資をオススメするメリットをご紹介したいと思います。

利回りが大きい

一棟買い投資は区分投資(アパートやマンションを部屋単位で購入する投資)と比較して利回りが高いということが挙げられます。
不動産投資と有益物件情報サイト「健美家」では2020年7月〜9月(四半期)新規登録された収益物件において、以下のような利回り結果を報告しています。

●区分マンション 7.80%
●一棟アパート  8.63%
●一棟マンション 8.25%


このように、区分投資に対して一棟アパートと一棟マンションでは利回りが高いことを示しています。
(利回りとは投資した金額に対する収益割合のことで、不動産投資の場合は、物件取得費に対して、1年間の家賃収入がどの程度の割合であるかを示すものです。)

収入金額が多い

区分投資では部屋単位での家賃収入になるため、一棟すべての家賃収入が得られる一棟買い投資では必然的に収入が多くなります。
たとえば、家賃6万円、15室のアパート一棟と家賃9万円ワンルームマンション1室の場合、以下のようになります。

●アパート一棟 15室x6万円=1か月90万円 90万円x12か月=年間1080万円
●マンション  9万円x12か月=年間108万円


このように、単純計算でも一棟買いの利益のほうが大きく、最大のメリットと言えるのではないでしょうか。

収入ゼロのリスク回避

空室が出たとしても、他の部屋に賃借人が住んでいる限り収入が入ってくるため、収入がないといった状況になることはあまりありません。
また、空室が出来てしまったとしても、宣伝を打つことができるため、早い段階で入居者を獲得できる可能性もあります。

自由な賃貸運営をおこなうことができる

入居条件を任意に変更(家賃、管理方法、入居者の資格など)することが可能であるため、リノベーションやセキュリティ対策などの管理をオーナーの一存でおこなうことが出来ます。
入居者のニーズに答えた部屋作りや環境作りをおこなうことで、家賃下落や空室などのリスクを大幅に削減することも可能であるため、経営次第では永続的に安定した収入を得ることも可能です。

立地によっては資産価値が高い

その土地と建物が「実質的な自分の財産」であるため、財産として価値を持つことが出来ます。
建物は耐用年数が経過することで資産価値を失ってしまうことになりますが、土地に関しては、評価が下がりにくいというメリットがあるため、長期にわたって資産価値を維持することが出来ます。
また、場合によって土地の評価額が変更することで資産価値が上昇することもあるでしょう。

不動産投資で「一棟買い」するリスクとは?

不動産投資で「一棟買い」するリスクとは?

一棟買い投資には大きなメリットがある反面、大きなリスクもいくつか存在します。
今後、不動産投資を始めるのであればリスクを十分理解しておく必要があります。

初期投資資金が高い

一棟買い投資の大きなリスクであり、デメリットでもあるのが初期投資です。
区分投資は部屋単位での購入が基本であるのに対し、アパート、マンション一棟をそのまま購入するため、非常に高額な初期投資が必要になります。
アパート、マンション、立地条件によって異なりますが、その費用は3000万〜数億円と非常に高額です。
全額フルローンで組める物件は少なく、頭金として2〜3割ほど請求されることもあるため、事前に資金を準備しておく必要があります。

ランニングコストが高い(維持費)

ランニングコストとは、アパートやマンションなどの設備、維持に必要な費用のことです。
新築であれば、比較的低いランニングコストで運営をおこなうことが出来ますが、中古や年数のたった物件であれば、内装や外装の修繕費、設備の修理費などに費用がかかってくるため、ランニングコストが高くなります。
また、年数が経過することで「家賃下落」のリスクが高まってしまうため、ランニングコストに対して利回りが低くなってしまうこともあるかも知れません。
経営側はどのタイミングで何を替えるのか、何を修繕していくのか、などを的確に判断していかないと利益率を低下させることにもなってしまうのです。

リスク分散が難しい(失敗したときの損が大きい)

地震や台風などの自然災害時に大きな被害を受ける可能性が高くなります。
場合によっては所有する資産すべてを失ってしまうこともありうるでしょう。
また、自然災害以外にも、自殺や殺人、火災などの人為的な出来事によって大きな損失を受けることも考えられます。
とくに、自殺や殺人などの場合は、「事故物件」として知られることになってしまうため、新たな入居者を長期的に獲得できないという、非常に危険な状況に陥ってしまう可能性もあります。
災害であれば、保険に入っておくことでリスクを最小限にすることができますが、事故物件などの人為的出来事の場合はなす術があまりないため、大きなリスクと言えるでしょう。

流動性が低い(売却時に買い手がつかない)

物件そのものが高額なことで、なかなか買い手がつかず、売却の自由度が下がるというデメリットがあります。
立地条件が良く、土地の資産価値が高いものであれば比較的買い手がつきやすくなりますが、そうでないものは長期的に売却できない状況が続いてしまうことがあるでしょう。
不動産投資を始める時点で、購入する物件に流動性があるかを見極めておくことも重要です。

まとめ

今回は不動産投資「一棟買い」について、そのメリットとリスクをご紹介させていただきました。
長期的に安定した副収入を稼ぐには最適の方法ですが、初期投資額が大きいことと、リスク分散ができないという問題があるため、気軽に始められるものではありません。
しかし、事前に正確な知識を得ることで、確実な収入を得ることはできるので、これから不動産投資を始めようとしている方にオススメできる方法であることは変わりません。
リスクを十分に理解したうえで、不動産投資の一棟買いをはじめてみてはいかがでしょうか。

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